Un réfugié palestinien au Liban peut-il hériter d'un bien et l'enregistrer ?
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En bref
C'est contesté. La loi 296/2001 est largement lue comme interdisant aux Palestiniens tout droit réel, et un rapport 2024 du GLTN/ONU-Habitat l'étendrait à l'héritage (nous n'avons pas pu le vérifier)[1,2]. Le Norwegian Refugee Council lit l'article 3(4) comme exemptant l'héritage[1]. Dans un cas test à Beyrouth, un héritier palestinien a reçu son titre le 13 février 2015. Demandez conseil à un avocat.
Aussi formulé: “Un Palestinien peut-il hériter d'un bien au Liban ?” · “Loi 296 et héritage des Palestiniens” · “Un Palestinien peut-il enregistrer une part héritée au Liban ?” · “Réfugié palestinien et succession immobilière au Liban”
La situation juridique repose sur des lectures concurrentes et un seul cas test documenté. Nous n'avons trouvé aucune décision de justice ni déclaration officielle à ce sujet après 2016[1]. Cette page couvre ce qui a été publié jusqu'au 17 octobre 2026.
L'essentiel
- Lecture du NRC (2016)
- L'article 3(4) exempte l'héritage de l'interdiction[1]
- Lecture du GLTN/ONU-Habitat (2024)
- Interdiction d'acquérir par héritage ou par vente, selon le rapport ; nous n'avons pas pu vérifier le passage[1]
- Cas test à Beyrouth
- Titre distinct délivré le 13 février 2015[1], nationalité inscrite : palestinienne
- NRC : le Liban a reconnu la Palestine
- novembre 2008[1], selon le NRC
- Avant la loi 296/2001
- Les Palestiniens pouvaient acquérir comme les autres non-Libanais, selon le NRC[1]
Pourquoi la loi est lue comme une interdiction
L'article 1(2) de la loi 296/2001 interdit tout droit réel immobilier à une personne qui n'a pas la nationalité d'un État reconnu. Il est largement lu comme visant les réfugiés palestiniens[1,2]. Selon le NRC, le Conseil constitutionnel a jugé dans la décision 2/2001 du 21 mai 2001[1] que l'interdiction faite à certaines catégories d'étrangers d'acquérir des droits réels immobiliers ne viole pas la Constitution. Pour l'achat, et non l'héritage, voyez les droits immobiliers des Palestiniens au Liban.
L'idée que l'interdiction touche aussi l'héritage vient du GLTN/ONU-Habitat. Son rapport 2024 dirait que les Palestiniens ne peuvent pas acquérir par héritage ou par vente[1,2], mais nous n'avons pas pu vérifier ce passage dans le texte du rapport[1]. En avril 2018, le ministre de l'Intérieur Nohad Machnouk a déclaré qu'une loi empêche les Palestiniens de posséder un bien. C'était une déclaration politique, lors d'un débat budgétaire, et elle ne tranche pas la question juridique[4,5].
La lecture du NRC : l'héritage est exempté
Le rapport de janvier 2016 du Norwegian Refugee Council lit l'article 3(4) de la loi 296/2001 comme exemptant expressément l'héritage de l'interdiction d'acquérir des droits réels[1]. Le NRC avance un second argument. Selon lui, le Liban a reconnu la Palestine comme État en novembre 2008, donc un Palestinien ne pourrait pas être traité comme une personne sans la nationalité d'un État reconnu. Le NRC note lui-même que la condition distincte de l'article 1(2) contre l'implantation (tawteen, التوطين) peut encore s'appliquer et demande davantage de recherches.
C'est un argument de plaidoyer. Nous n'avons trouvé ni tribunal, ni bureau du registre foncier, ni ministère qui l'ait adopté[1]. Deux cabinets d'avocats disent qu'un héritier étranger peut en général hériter d'un bien libanais sur une base de réciprocité, mais aucun ne traite des héritiers apatrides ou palestiniens[6,7]. Les règles générales pour les héritiers étrangers sont dans héritiers étrangers et limite de 3 000 m².
Le cas test de Beyrouth
Dans une affaire soutenue par le NRC, un réfugié palestinien dont la mère était libanaise a enregistré sa part héritée. Le registre foncier lui a délivré un titre distinct le 13 février 2015[1], avec son nombre de parts et sa nationalité inscrite comme palestinienne. Le NRC indique que l'affaire a duré environ un an à cause de grèves, et que le résultat est propre à Beyrouth, à un tribunal charaïque sunnite et à un défunt libanais.
C'est un seul cas, et beaucoup de points restent inconnus. La pratique peut différer dans d'autres districts, pour des héritiers chrétiens, pour des terres amiri, ou si le défunt était palestinien[1]. Les frais et délais actuels ne sont pas publiés. Personne n'a montré si la lecture du GLTN reflète la pratique des registres depuis 2016. Le programme d'aide juridique ICLA du NRC ou un avocat libanais spécialisé en droit immobilier est le bon interlocuteur.
Un bien acheté avant la loi 296/2001 peut déjà être enregistré au nom de Palestiniens, selon le NRC. Le traitement actuel de ces biens n'a pas été étudié[1].
Les étapes, d'après le cas test du NRC à Beyrouth
- Obtenez le relevé foncier du bien du défunt. C'est une vérification générale, qui ne figurait pas parmi les étapes citées par le NRC. Le relevé (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) indique le propriétaire, les charges, les hypothèques et les restrictions[8,9]. Nous n'indiquons pas ici quel bureau le délivre, qui peut le demander, son coût ni son délai ; le bureau du registre foncier du district du bien, ou votre avocat, vous le confirmera. Notez le numéro de parcelle et le district foncier, ainsi que la section et le lot pour un appartement, et gardez-les pour le notaire et votre avocat. Voici comment vérifier un titre de propriété.
- Signez une procuration si quelqu'un agit pour vous. Dans le cas test, elle a été signée chez un notaire de Beyrouth[1]. Si vous êtes aux Émirats arabes unis, le consulat à Dubaï délivre des procurations aux Palestiniens munis de documents de voyage libanais[10]. Voir donner une procuration depuis l'étranger.
- Déclarez la succession au ministère des Finances. Dans le cas test, cela a été fait dans les 90 jours suivant le décès[1].
- Obtenez une décision de justice désignant les héritiers. Dans le cas test, elle venait d'un tribunal charaïque sunnite[1]. Plus de détails sur le hasr irth (acte d'hérédité, حصر إرث).
- Faites évaluer la succession par le ministère des Finances. Dans le cas test, l'impôt a été fixé sur la part de chaque héritier[1].
- Signez l'acte chez le notaire, puis enregistrez-le au registre foncier. Dans le cas test, cela a produit un titre distinct au nom de l'héritier[1]. La voie générale est décrite dans transférer un bien hérité aux héritiers. Ensuite, demandez un nouveau relevé et gardez-en une copie.
Cela dépend de
- Où se trouve le bien. Le cas test était à Beyrouth, et la pratique dans les autres districts est inconnue[1]. Demandez à un avocat de vérifier la démarche auprès du bureau du registre foncier de ce district avant de déposer quoi que ce soit.
- La nationalité et la religion du défunt. Le cas test concernait un défunt libanais et un tribunal charaïque sunnite. Des héritiers chrétiens, ou un défunt palestinien, peuvent se heurter à une pratique différente[1]. Demandez à un avocat ou au programme d'aide juridique (ICLA) du NRC.
- Le type de terrain. Le cas test ne portait pas sur des terres amiri[1]. Demandez au registre foncier ce que le relevé indique pour la parcelle.
- La date d'acquisition du bien. Un bien enregistré avant la loi 296/2001 peut déjà être au nom de Palestiniens, et son traitement actuel n'est pas connu[1].
- Vos papiers si vous signez depuis l'étranger. Aux Émirats, la règle du consulat de Dubaï dépend de vos documents de voyage[10]. Ailleurs, demandez à la représentation libanaise de votre pays de résidence quels documents elle accepte.
Questions fréquentes
Un réfugié palestinien peut-il hériter de sa mère libanaise ?
Dans l'unique cas test documenté, oui. Un réfugié palestinien dont la mère était libanaise a enregistré sa part à Beyrouth et a reçu un titre le 13 février 2015[1]. Le NRC indique que ce résultat ne vaut pas forcément pour d'autres districts ou d'autres tribunaux.
Une décision de justice tranche-t-elle la question de l'héritage immobilier des Palestiniens ?
Non. En octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune décision de justice ni déclaration officielle à ce sujet après 2016[1]. Le NRC lit la loi comme permettant l'héritage, alors qu'un rapport 2024 du GLTN/ONU-Habitat dirait que les Palestiniens sont exclus même de l'héritage, un passage que nous n'avons pas pu vérifier[1,2].
Qui peut aider dans une succession palestinienne au Liban ?
Un avocat libanais spécialisé en droit immobilier, ou le programme d'aide juridique (ICLA) du Norwegian Refugee Council au Liban[1]. Apportez au premier rendez-vous le relevé foncier de la parcelle et les papiers dont vous disposez sur le défunt.
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Palestinian Refugees' Right to Inherit under the 2001 Amendment Law – Beirut Test Case
Norwegian Refugee Council · janvier 2016 · consulté le 16 oct. 2026
- 2.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · mai 2024 · consulté le 16 oct. 2026
- 3.Legal Framework for Ownership of Land in Lebanon
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · mars 2018 · consulté le 16 oct. 2026
- 4.The most dangerous item that slipped into the budget: permanent residency for every Arab or foreigner who owns in Lebanon
Annahar · 2 avr. 2018 · consulté le 17 oct. 2026
- 5.Article 50 raises objections in Lebanon, and controversy over permanent residency for those who buy a housing unit
Al-Quds Al-Arabi · 10 avr. 2018 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.Christian Inheritance in Lebanon: How an Estate Is Divided Under the 1959 Law
Kallas Law Firm · 20 juin 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 7.Mattar Law Firm: Inheritance and Wills in Lebanon
Mattar Law Firm · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 8.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 9.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 10.Power Of Attorney
Consulate General of Lebanon, Dubai · non daté · consulté le 17 oct. 2026
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