Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Liban ?
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En bref
Oui, dans certaines limites. Un étranger peut posséder au Liban jusqu'à 3 000 m²[1,2,3] au total, terrains et biens bâtis confondus, sans autorisation. Au-delà, il faut un décret du Conseil des ministres. La propriété étrangère est aussi plafonnée à 3 % de chaque caza et 10 % de Beyrouth, et l'achat passe par le même notaire et le même registre foncier que tout autre[4].
Aussi formulé: “Un étranger peut-il posséder une maison au Liban ?” · “Loi 296 propriété étrangère” · “Quelle surface un étranger peut-il acheter au Liban ?” · “Les expatriés peuvent-ils acheter au Liban ?”
L'essentiel
Ce que compte la limite de 3 000 m²
La limite est un total cumulé de tout ce que vous possédez au Liban, terrains et biens bâtis confondus[1,2,3]. Un deuxième appartement s'ajoute au premier. Pour ce total, vous, votre conjoint et vos enfants mineurs comptez comme un seul acquéreur[1,2].
Les sources que nous avons lues ne précisent pas comment un appartement dans un immeuble en copropriété est mesuré par rapport à la limite. Demandez au notaire de confirmer comment vos biens actuels sont comptés avant de signer.
Au-delà de 3 000 m² : l'autorisation
Pour dépasser la limite, il vous faut un décret du Conseil des ministres[1,2,3], pris sur proposition du ministre des Finances. Le Conseil décide à sa discrétion et un refus n'est pas susceptible de recours. L'autorisation expire si la vente n'est pas conclue et enregistrée dans un délai de un an. Plus de détails sur l'obtention du décret du Conseil des ministres.
Un terrain acheté avec autorisation doit être bâti dans un délai de cinq ans, renouvelable une fois[1,2,3], à compter de l'enregistrement. Les sources ne disent pas si ce délai s'applique aussi aux achats sous la limite.
Les plafonds s'appliquent à l'ensemble du pays, à chaque caza et à Beyrouth. Une fois un plafond atteint, plus aucune autorisation n'y est accordée pour des achats auprès de vendeurs libanais[1,2,3]. Nous n'avons trouvé aucune liste publiée des cazas ayant atteint leur plafond.
Qui ne peut pas acheter du tout
L'article 1(2) de la loi 296/2001 interdit tout droit réel immobilier à une personne qui n'a pas la nationalité d'un État reconnu[2,5]. Les lectures de ce texte divergent. Le GLTN/ONU-Habitat y voit une interdiction faite aux réfugiés palestiniens d'acquérir un bien par vente ou par héritage. Le Conseil norvégien pour les réfugiés soutient que l'article 3(4) exempte l'héritage et que le Liban a reconnu la Palestine en 2008. Voir les droits de propriété des Palestiniens au Liban.
Comment un étranger achète, étape par étape
- Obtenez un relevé foncier récent (إفادة عقارية). Il indique le propriétaire, les hypothèques et les éventuelles restrictions sur le bien[4,6]. Demandez au vendeur le numéro de parcelle et la circonscription foncière, et pour un appartement le numéro de section aussi, puis vérifiez que le relevé correspond exactement à cette parcelle et à ce lot. Voici comment vérifier un titre de propriété.
- Vérifiez votre total. Ajoutez la nouvelle surface à ce que vous, votre conjoint et vos enfants mineurs possédez déjà[1,2]. Si le total dépasse 3 000 m²[1,2,3], il vous faut un décret du Conseil des ministres sur proposition du ministre des Finances. La démarche, les documents, le coût et le délai de traitement ne sont pas publiés. Demandez à un avocat ou au notaire chargé de la vente avant de vous engager.
- Signez chez le notaire. Une promesse de vente est facultative, et la vente elle-même est un acte notarié[4]. Si vous vivez à l'étranger, quelqu'un peut signer pour vous avec une procuration.
- Payez les frais et enregistrez. Vous n'êtes propriétaire qu'une fois la vente enregistrée au registre foncier[4]. Jusque-là, vous n'avez qu'une créance personnelle contre le vendeur[2,4]. Les frais d'enregistrement se paient à cette étape.
Cela dépend de
- Double nationalité. La loi considère comme étranger toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise[1]. Nous n'avons trouvé aucun texte officiel sur les binationaux : faites confirmer par le notaire comment vous êtes traité avant de signer. Plus de détails dans l'achat au Liban par les binationaux.
- Le caza. Une fois qu'un caza, Beyrouth ou le pays atteint son plafond, plus aucune autorisation n'y est accordée pour des achats auprès de vendeurs libanais[1,2,3]. Les sources ne disent pas quel effet un plafond atteint a sur les achats de moins de 3 000 m² : demandez au notaire ou au registre foncier.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement à Beyrouth ?
Les biens de mon conjoint comptent-ils dans ma limite ?
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Legal Framework for Ownership of Land in Lebanon
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · mars 2018 · consulté le 16 oct. 2026
- 2.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · mai 2024 · consulté le 16 oct. 2026
- 3.Limitations and Restrictions for foreign investors
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · non daté · consulté le 16 oct. 2026
- 4.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 5.Palestinian Refugees' Right to Inherit under the 2001 Amendment Law – Beirut Test Case
Norwegian Refugee Council · janvier 2016 · consulté le 16 oct. 2026
- 6.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 16 oct. 2026
Questions liées
- Comment donner une procuration pour un bien au Liban depuis l'étranger ?Signez dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou chez un notaire local, puis légalisez. L'apostille seule ne suffit pas. Pièces, frais, fraudes.
- Comment obtenir un décret du Conseil des ministres pour acheter plus de 3 000 m² en tant qu'étranger au Liban ?Il faut un décret du Conseil des ministres, accordé à sa discrétion et sans recours. Délais, documents du registre foncier, frais, et ce qui n'est pas publié.
- Comment vérifier un titre de propriété au Liban avant d'acheter ?Obtenez vous-même un extrait officiel du registre foncier et lisez-le avant de payer. Où le demander, le coût, les signaux d'alerte et ses limites.
- Quels sont les frais d'enregistrement d'un bien immobilier au Liban ?3 % de la valeur pour les Libanais, 5 % pour les étrangers ; pour un bien bâti, la valeur estimée ou le prix s'il est plus élevé. Autres frais, avance de 2 %.
- J'ai la nationalité libanaise et un autre passeport : suis-je traité comme Libanais ou comme étranger pour acheter ?Aucune source publiée ne dit comment les binationaux sont traités à l'achat. Ce que dit la loi, pourquoi 3 % ou 5 % compte, et quoi demander d'abord au notaire.
- Comment trouver le numéro, la zone et la section de ma propriété au registre foncier ?Le numéro, la zone et la section figurent sur votre titre foncier ou un extrait du registre foncier. Sans papiers, chercher au nom du propriétaire peut aider.
- Les Palestiniens peuvent-ils acheter un bien immobilier au Liban ?Pas de réponse tranchée : la loi 296/2001 est souvent lue comme excluant les réfugiés palestiniens, mais c'est contesté. Texte, débat, héritage, qui consulter.
