Qu'est-ce que le permis d'occupation au Liban et comment l'obtenir ?

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Ce qu'est le permis d'occupation et pourquoi il compte#

Selon la loi sur la construction, la loi 646 de 2004, le permis d'occupation vient après l'achèvement du bâtiment autorisé, façades extérieures comprises. Le propriétaire le demande avec les plans conformes à l'exécution^[1]. Un permis définitif peut couvrir tout le projet, ou un immeuble ou un bloc à la fois dès que ses parties communes sont terminées. Un permis partiel peut aussi être donné pour une partie d'immeuble dont les façades et les parties communes sont achevées.

Le permis compte surtout quand vous achetez un appartement. Le registre foncier et les services du cadastre ne peuvent diviser définitivement un immeuble en unités distinctes que si le propriétaire présente un permis d'occupation régulièrement délivré, ainsi que des attestations de raccordement de l'immeuble aux réseaux publics d'électricité et d'eau^[1]. Sans cette division, l'appartement n'a pas de feuillet réel (sa propre page au registre foncier) et ne peut pas être enregistré à votre nom comme appartement distinct. Le décret 15874/2005 interdit aussi d'occuper un immeuble sans permis définitif plus de 3 ans après la fin de la durée du permis de construire^[2].

Les plans du permis restent utilisés par la suite. Dans un immeuble divisé, une déclaration pour des travaux d'entretien extérieur ou d'embellissement exige l'accord du syndicat des copropriétaires ou de 75 % des propietaires^[2,3], et l'immeuble est vérifié d'après les plans du permis d'occupation ou du certificat d'achèvement.

Ce qu'il faut faire avant l'octroi#

Le permis n'est donné qu'après l'approbation des administrations techniques compétentes et après paiement de tous les droits et amendes dus pour toute surface construite en plus sans permis. Toute partie non conforme doit d'abord être mise en conformité^[1]. Pour un permis définitif, le décret considère un bâtiment comme achevé quand les façades et les travaux intérieurs sont terminés. Les appartements de plus de 300 m² sont dispensés de la peinture intérieure, de la menuiserie, des équipements sanitaires et électriques et des cuisines équipées si les contrats de vente le prévoient^[2]. Voir les appartements non finis de plus de 300 m².

Les façades ont leur propre délai. Un permis de construire est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans^[1]. Si les façades sont encore inachevées à son expiration, le propriétaire a un an pour les terminer ; sinon, une amende annuelle de 15 % des droits de permis par an est imposée sur les travaux de façade non finis et inscrite sur le feuillet réel du bien comme créance privilégiée.

L'administration doit accorder ou refuser le permis dans un délai d'un mois^[1] après la demande. Si aucune décision n'arrive, le demandeur peut se considérer autorisé à occuper, sous sa propre responsabilité, et doit en informer l'administration par écrit. Cela ne fonctionne que si l'immeuble est conforme et que les droits pour toute surface en plus sont payés sous 2 mois. Pour diviser l'immeuble en appartements, l'article 7 de la loi accepte, parmi d'autres substituts au permis, une déclaration que la demande d'occupation n'a pas été tranchée à temps, avec un certificat d'ingénieur attestant la conformité de l'immeuble. Les sources consultées ne disent pas comment cette voie tient lors d'une vente : demandez à un avocat avant de vous y fier.

Comment vérifier vous-même le permis d'un immeuble#

Demandez au vendeur ou au promoteur une copie du permis d'occupation et des plans conformes à l'exécution, et vérifiez que le numéro de parcelle et l'adresse correspondent à l'appartement que vous achetez. Demandez ensuite à la municipalité où se trouve l'immeuble si le permis figure dans son dossier et si elle a signalé une infraction. Faites comparer l'immeuble aux plans par un ingénieur inscrit.

Obtenez ensuite un relevé foncier officiel (إفادة عقارية) pour l'appartement. La demande exige le mohafazat, le caza, la zone immobilière, le numéro de la propriété, et la section et le bloc quand ils existent^[4,5]. Dans un immeuble divisé, chaque unité reçoit son propre numéro ajouté au numéro de parcelle, avec son propre feuillet, et les unités privatives sont numérotées à partir de 4^[3]. Si le relevé ne porte que sur l'ensemble de la parcelle, sans numéro d'unité, l'immeuble n'a pas été divisé et l'appartement n'a pas encore de feuillet propre.

Le relevé montre aussi les charges. Une infraction de construction est inscrite sur le feuillet à la demande de la municipalité ou de l'administration technique, et elle n'est radiée qu'une fois réglée ou supprimée^[1]. L'inscription n'est pas automatique : un relevé vierge ne prouve donc pas l'absence d'infraction. Plus de détails dans comment repérer les infractions avant d'acheter.

Les copies obtenues en ligne ou via OMT ne sont pas officielles, et toute transaction exige le certificat officiel du registre foncier^[4,5,6,7]. Selon le cabinet Legalmondo (juin 2025), ce certificat ne peut être demandé qu'en personne au bureau du registre foncier compétent, et il coûtait 5 USD^[5]. Le même cabinet affirme que n'importe qui peut en demander un sans justifier d'un intérêt légal : si vous vivez à l'étranger, quelqu'un au Liban peut donc s'y rendre pour vous. Un autre cabinet, Kallas, situait en octobre 2025 le délai d'un certificat papier à environ 2 jours ouvrables^[7]. Plus de détails dans comment obtenir un relevé foncier.