O que é o habite-se no Líbano e como obtê-lo?

Também perguntam: “O que é o habite-se no Líbano (رخصة إسكان) e como se obtém?” · “Como a construtora obtém o habite-se de um prédio novo no Líbano?” · “O que é o certificado de conclusão da obra (إفادة إنجاز البناء) no Líbano?” · “Dá para dividir um prédio em apartamentos sem habite-se?”

O que é o habite-se e por que ele importa#

Pela Lei de Construção, a Lei 646 de 2004, o habite-se vem depois que o prédio licenciado está pronto, fachadas externas incluídas. O dono o pede com plantas as built^[1]. Um habite-se definitivo pode cobrir o projeto inteiro, ou um prédio ou bloco de cada vez, quando as partes comuns estão concluídas. Também pode ser dado um habite-se parcial para parte de um prédio cujas fachadas e partes comuns estão prontas.

A licença pesa mais quando você compra um apartamento. O registro de imóveis (السجل العقاري) e os serviços de cadastro só podem dividir em definitivo um prédio em unidades separadas se o dono apresentar um habite-se emitido corretamente, mais certidões de que o prédio está ligado às redes públicas de eletricidade e água^[1]. Sem essa divisão, o apartamento não tem matrícula real (a página própria dele no registro de imóveis) e não pode ser registrado em seu nome como apartamento separado. O Decreto 15874/2005 também proíbe ocupar um prédio, sem habite-se definitivo, mais de 3 anos depois do fim do prazo do alvará^[2].

As plantas da licença continuam sendo usadas depois. Em um prédio dividido, a declaração de obras externas de manutenção ou estéticas exige a aprovação da associação de proprietários ou de 75% dos proprietários^[2,3], e o prédio é conferido com as plantas do habite-se ou do certificado de conclusão.

O que precisa ser feito antes da concessão#

A licença só é dada depois que as administrações técnicas competentes a aprovam e depois que todas as taxas e multas devidas por área extra construída sem licença são pagas. Qualquer parte fora da conformidade deve antes ser regularizada^[1]. Para o habite-se definitivo, o decreto considera o prédio concluído quando as fachadas e os acabamentos internos estão prontos. Apartamentos acima de 300 m² ficam dispensados de pintura interna, marcenaria, louças e instalações elétricas e cozinha planejada, se os contratos de venda assim disserem^[2]. Veja apartamentos inacabados acima de 300 m².

As fachadas têm prazo próprio. O alvará de construção vale por seis anos, renovável uma vez por dois anos^[1]. Se as fachadas ainda estiverem inacabadas quando ele vencer, o dono tem um ano para concluí-las; do contrário, é aplicada uma multa anual de 15% das taxas de alvará por ano sobre as obras de fachada inacabadas, registrada na matrícula do imóvel como dívida privilegiada.

A administração deve conceder ou negar a licença no prazo de um mês^[1] a partir do pedido. Se não houver decisão, o requerente pode se considerar autorizado a ocupar, por sua conta e risco, e deve avisar a administração por escrito. Isso só vale se o prédio estiver em conformidade e as taxas da área extra forem pagas em 2 meses. Para dividir o prédio em apartamentos, o Artigo 7 da lei aceita, entre outros substitutos da licença, uma declaração de que o pedido de habite-se não foi decidido a tempo, mais um atestado de engenheiro de que o prédio está em conformidade. As fontes que lemos não tratam de como esse caminho se sustenta em uma venda; por isso, consulte um advogado antes de contar com ele.

Como conferir você mesmo a licença de um prédio#

Peça ao vendedor ou à construtora uma cópia do habite-se e das plantas as built, e confira se o número do lote e o endereço batem com o apartamento que você está comprando. Depois pergunte à prefeitura do local do prédio se a licença consta do processo e se ela registrou alguma infração. Peça a um engenheiro registrado que compare o prédio com as plantas.

Em seguida, obtenha uma certidão oficial do registro de imóveis (إفادة عقارية) do apartamento. O pedido exige o governorado, o distrito, a zona imobiliária, o número do imóvel e, quando houver, a seção e o bloco^[4,5]. Em um prédio dividido, cada unidade recebe seu próprio número somado ao número do lote, com matrícula própria, e as unidades privativas são numeradas a partir de 4^[3]. Se a certidão cobrir só o lote inteiro, sem número de unidade, o prédio não foi dividido e o apartamento ainda não tem matrícula própria.

A certidão também mostra ônus. Uma infração de construção é anotada na matrícula a pedido da prefeitura ou da administração técnica, e só é baixada quando é regularizada ou removida^[1]. A anotação não é automática; portanto, uma certidão limpa não prova que não há infração. Mais em como descobrir infrações antes de comprar.

Cópias obtidas pela internet ou pela OMT não são oficiais, e qualquer transação exige a certidão oficial do registro de imóveis^[4,5,6,7]. Segundo o escritório Legalmondo (junho de 2025), essa certidão só pode ser pedida pessoalmente no escritório competente do registro de imóveis, e custava US$ 5^[5]. O mesmo escritório diz que qualquer pessoa pode pedir uma sem demonstrar interesse legal; por isso, se você mora no exterior, alguém no Líbano pode ir por você. Outro escritório, o Kallas, estimou a espera por uma certidão em papel em cerca de 2 dias úteis em outubro de 2025^[7]. Mais em como obter a certidão do registro de imóveis.