Quanto valem os apartamentos no Líbano hoje e como defino o preço do meu?

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O que os números publicados dizem e o que não dizem#

O BLOMINVEST Bank, citando o registro de imóveis (السجل العقاري), contou 6.469 transações, US$ 498,6 milhões (até maio de 2025)^[1]. O número de negócios subiu 80,25% no ano. Esses totais são convertidos a USD/LBP 89.500 (desde 1º de fevereiro de 2024). Os valores registrados seguem os valores estimados do registro, então não dizem quanto os compradores realmente pagaram. Por isso preços anunciados e preços do registro diferem.

O mesmo relatório dá a Beirute e Metn as maiores parcelas do valor das transações: Beirute 26,49%; Metn 23,3%^[1]. Isso mostra onde os negócios acontecem. Não diz nada sobre quanto custa o metro quadrado ali. Quanto ao nível de preços, o único número que encontramos vem da JSK Real Estate, uma agência libanesa. Em janeiro de 2023, ela estimou a queda em todo o Líbano em cerca de 30% a 50% sobre os preços de 2019, e de 30% a 40% em Achrafieh^[6]. É a visão de um corretor em 2023, sem método informado, e não descreve 2026. Nossa página sobre o preço por m² em Beirute mostra o que se sabe e o que não se sabe, e a Ahla Beit mantém suas próprias páginas de preços de 2026.

Quem está comprando e como paga#

Em entrevista de janeiro de 2026, o presidente do sindicato de corretores REAL disse que as compras de 2025 se concentraram entre expatriados libaneses, alguns investidores locais e pessoas com dinheiro vivo. Em outubro de 2026, o Libnanews informou que compradores com dólares frescos ainda conseguem comprar, enquanto os presos a depósitos bancários antigos não conseguem^[2,3]. Leia dólares frescos ou lollars antes de aceitar qualquer coisa que não seja dinheiro fresco.

Segundo a JSK Real Estate, sem crédito disponível, as compras em 2025 são pagas integralmente em dinheiro ou em uma única transferência bancária, em geral em USD^[9,10]. Em 2023, a mesma agência disse que alguns vendedores querem receber no exterior enquanto os compradores têm dinheiro no Líbano, ou o contrário, e que o vendedor que aceita qualquer das formas tem muito mais chance de fechar negócio^[6]. Lembre que ambas são opiniões de um corretor com interesse comercial.

Como definir um preço que você consiga defender#

Sua melhor evidência é o preço de venda de apartamentos parecidos no seu prédio e na sua rua. Preços anunciados são um guia mais fraco. Não encontramos fonte pública de preços de vendas individuais, então pergunte a vizinhos, ao comitê de proprietários do prédio e a corretores que fecharam negócios por perto quanto foi pago, quando e em que moeda. Os corretores devem registrar toda transação que concluem e entregar cópia autenticada a uma parte que peça^[11]. Nada os obriga a contar a você os negócios de outras pessoas.

O registro também pode olhar para o seu prédio. Em entrevista de 2015, o presidente da REAL disse que o registro de imóveis pode fixar um valor maior para um comprador apontando o que outro comprador do mesmo prédio pagou por m²^[12]. É uma opinião antiga, e o registro não a confirmou como prática. Para um número independente, faça a avaliação do imóvel com um perito juramentado. Não encontramos tarifa publicada para isso, então peça orçamento por escrito a dois ou três antes.

O que sobra do preço#

Defina o preço pensando no valor líquido. Pela Lei 330/2024, os ganhos com imóveis são tributados a 15%, reduzidos para 1% até 31 de dezembro de 2026 (em outubro de 2026)^[4,5]. O texto da lei reduz o item inteiro a 1%; a PwC entende que a redução vale só para imóveis não residenciais, então confirme com o Ministério das Finanças ou um advogado tributarista antes de contar com 1% para um apartamento. Cada ano completo de posse retira 8% do ganho, e após 12 anos completos o ganho fica isento. A lei acrescenta uma condição, que a diferença seja paga no ano da transferência, e nenhuma fonte a explica; pergunte à repartição regional de finanças.

Os ganhos com residências principais de uma pessoa ficam excluídos, até duas moradias^[4,5]. A declaração do valor locativo necessária para registrar a venda só é emitida depois de pagos o imposto sobre imóvel construído e este imposto sobre ganhos^[5,7].

A comissão do corretor vem do costume, e nenhuma lei a fixa. A JSK Real Estate (2018) e o presidente da REAL (2015) descrevem 2,5% do preço final de cada lado^[12,13]. O valor é o que você combinar, e um juiz pode reduzir o que for desproporcional ao trabalho^[11]. A lista completa está em quanto custa vender para o vendedor. A taxa do registro de imóveis na venda é 3% do valor para compradores libaneses, 5% para não libaneses^[8]. Nossas fontes não dizem qual lado paga, então acerte isso no contrato e pergunte ao tabelião. Em imóvel construído, a taxa incide sobre valor locativo × 30, se superior ao preço declarado^[5,7]; assim, escrever um preço menor na escritura não reduz a taxa abaixo da estimativa.