Vivo en el extranjero: ¿cómo pago un apartamento en el Líbano si no hay hipoteca?

También se pregunta: “Cómo pagan los libaneses en el extranjero un apartamento en el Líbano sin préstamo” · “Comprar en el Líbano desde el exterior sin hipoteca” · “Cómo pagar en efectivo una propiedad en el Líbano desde el extranjero” · “¿Pueden los expatriados obtener un crédito de vivienda en el Líbano?”

Por qué no puedes contar con una hipoteca#

En otoño de 2026, la prensa comercial y de noticias informa que los bancos comerciales libaneses siguen sin otorgar hipotecas de vivienda y que el crédito hipotecario a largo plazo casi no existe^[3,4]. Ninguna página de producto de un banco ni circular del Banque du Liban lo establece, y no hay documentación de excepciones como los préstamos al personal. Assukna, una empresa inmobiliaria con interés en vender, aconseja a los compradores de la diáspora no depender de una hipoteca de un banco libanés y dice que las operaciones reales son todas en USD en efectivo^[11].

La excepción es el Banque de l'Habitat (BDH), abierto a residentes y expatriados^[1,2,9]. Presta hasta USD 100,000 (mínimo USD 20,000)^[1,2]. En octubre de 2026 su tasa es 5.75% anual (TAE 6.33%)^[1,3,12], y el BDH dice que esa tasa puede modificarse. Los extranjeros no pueden pedir préstamos al BDH, porque exige la ciudadanía libanesa desde hace al menos 10 años.

Aun con un préstamo del BDH, tú pagas una parte grande. El pago inicial es de al menos 20 % del valor fijado por la propia tasación del banco, no del precio acordado. Si el banco tasa el apartamento por debajo del precio, pagas la diferencia en efectivo además^[1,2]. El dinero del préstamo se paga al vendedor después de que el título esté a su nombre, y ninguna fuente explica cómo comprador y vendedor cubren el tiempo hasta que el BDH paga. Una vivienda financiada por el BDH es exclusivamente como vivienda familiar, así que un apartamento de veraneo o de inversión no califica (ver ¿Qué es el plan PCH de alquiler con opción a compra y cómo se solicita?). Las reglas para quienes piden desde el exterior están en préstamos del BDH para libaneses que viven en el extranjero.

Cómo mueven el dinero los compradores en el extranjero#

Ninguna fuente neutral u oficial describe cómo pagan los compradores en el extranjero. Lo que existe viene de quienes venden propiedades. Assukna dice que la mayoría de las compras se financian con USD movidos por casas de cambio, mensajeros de confianza o, de vez en cuando, transferencias internacionales, y no por cuentas bancarias libanesas, y aconseja planear y documentar el método con un abogado^[11]. JSK Real Estate escribió en 2023 que algunos vendedores quieren el pago en una cuenta fuera del Líbano mientras los compradores tienen efectivo en el Líbano, o al revés, y que un vendedor que acepta cualquiera de los dos métodos tiene muchas más probabilidades de cerrar^[13].

Las apps de remesas están pensadas para sumas pequeñas. En octubre de 2026, el límite de Taptap Send para transferencias vía Whish es de USD 5,000 por transferencia y por mes^[14], y su límite para retiro en efectivo por MTM es de USD 9,900 por transferencia. Con esos límites, pagar el precio de una propiedad tomaría muchos meses. No encontramos los límites de entrada de OMT. Las opciones se comparan en enviar dinero al Líbano para una propiedad.

Si llevas efectivo, la Ley 42/2015 exige una declaración escrita a la aduana por un monto superior a USD 15,000^[10]. La aduana puede retener el efectivo no declarado o sospechoso y avisar al fiscal general ante la Corte de Casación, que decide en dos días si lo retiene o lo libera. La multa por no declarar es de hasta LBP 10 millones, y no se excluye un proceso penal. Esa multa se fijó en libras libanesas en 2015 y ha perdido casi todo su valor desde 2019, así que los mayores riesgos son que retengan el efectivo y que te procesen.

Qué protege tu dinero#

La propiedad se transmite mediante la escritura auténtica firmada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. Un poder notarial o un acuerdo privado no la transfiere^[7].

Si pagas un anticipo con una promesa de venta, la promesa puede inscribirse provisionalmente en la ficha de la propiedad, lo que conserva tu rango frente a una venta o hipoteca posterior. Sin esa inscripción, no se puede invocar frente a terceros de buena fe^[7,15]. Entre derechos que compiten sobre la misma propiedad, la prioridad se define por la fecha de anotación en el diario del registro, no por la fecha en que se firmó la escritura^[16]. Por eso conviene presentar la escritura para registro apenas se firme.

Espera preguntas sobre el origen del dinero. Bajo la Ley 44/2015^[10], los corredores deben llevar registros y hacer verificaciones de debida diligencia, y los notarios y abogados deben hacer lo mismo cuando gestionan una venta por ti. La ley no enumera qué documentos debes mostrar, y la práctica varía según el notario y el banco. Guarda todos los comprobantes de transferencia y los recibos.

No encontramos ninguna fuente neutral sobre depósito en garantía (escrow), fondos retenidos por el notario ni un orden de pago estándar para compradores en el extranjero. Pregunta a un abogado libanés si el dinero puede quedar retenido hasta el registro, cómo se darán recibos de cada pago y cuándo se libera el saldo con relación a la inscripción. Los costos se suman al precio: la tarifa de registro es 3% del valor para compradores libaneses, 5% para no libaneses^[17], y el impuesto de timbre es 0.4%^[18,19]. Ver el costo total de comprar.