¿Puede una empresa extranjera, o una libanesa con socios extranjeros, comprar propiedades en Líbano?

También se pregunta: “¿Puede una empresa extranjera tener propiedades en Líbano?” · “¿Una empresa con socios extranjeros puede comprar terrenos en Líbano?” · “¿Una empresa libanesa con capital extranjero se considera extranjera?” · “SAL libanesa con socios extranjeros comprando propiedad”

Qué empresas se consideran extranjeras#

Una empresa u otra persona jurídica establecida fuera de Líbano se trata como extranjera para la propiedad inmueble, sin importar quién sea su dueño^[1,2]. Ninguna de las fuentes que leímos lo discute.

Para una empresa registrada en Líbano, las fuentes se dividen en tres^[1,2,3]:

Una misma empresa puede pasar un criterio y fallar otro. Una empresa libanesa con 30% de capital extranjero es libanesa según IDAL y extranjera según Choueh^[1,2,3]. No pudimos saber qué criterio aplica el registro de la propiedad. Pregunta a un abogado de empresas libanés o al Departamento de Propiedad Extranjera del registro de la propiedad^[7], y lleva los estatutos de tu empresa y el registro de accionistas.

La regla del 50% para empresas con mayoría libanesa#

Choueh Law Firm y Legal 500 (colaborador Bijjani Advocates) describen una regla más blanda en dos casos: una empresa en la que los socios libaneses tienen más del 50%, y una empresa totalmente libanesa cuyos estatutos prohíben transferir acciones a no libaneses. En ambos casos dicen que los límites a la propiedad extranjera se aplican solo a el 50% de la superficie de su propiedad^[3,6]. Mencionan las sociedades colectivas, las de responsabilidad limitada, las anónimas y las comanditarias por acciones.

Ten cuidado con esta regla. Los dos textos de los estudios jurídicos son casi idénticos, IDAL no la menciona y no leímos el texto de la ley^[3,6]. Además, choca con el criterio de una sola acción de Choueh, que vimos arriba. Pide a un abogado que confirme por escrito cómo se aplica a tu empresa antes de comprar.

Límites, licencia y topes para una empresa#

El límite de 3,000 m²^[2,4,5] sin licencia se aplica a cada persona o entidad, así que una empresa tiene su propio cupo, como una persona^[2,4]. Las reglas para personas están en si los extranjeros pueden comprar propiedades en Líbano. Por encima del límite necesitas un decreto del Consejo de Ministros. El Consejo de Ministros decide a su discreción y no hay apelación contra un rechazo. Aquí está cómo funciona la licencia del Consejo de Ministros.

La licencia caduca si la compra no se completa y se registra en un año^[2,4,5]. Según Legal 500 (Bijjani), el terreno con licencia debe usarse para el fin indicado en la solicitud, y el proyecto debe terminarse en un plazo que corre desde la fecha del registro: 5 años, renovable una vez por el Consejo de Ministros^[6]. La propiedad extranjera también tiene un tope de el 3% de cada distrito y el 10% de Beirut, y cuando se alcanza un tope ya no se otorgan más licencias para compras a vendedores libaneses.

El Departamento de Propiedad Extranjera del registro de la propiedad enumera los documentos que necesita un no libanés para adquirir derechos sobre un inmueble mediante lo que llama una transacción de «negación de propiedad»^[7]. Son: un extracto del registro civil familiar emitido hace menos de un año y autenticado por la embajada correspondiente en Líbano, el pasaporte del cónyuge, certificados oficiales de las superficies que ya posee en Líbano, una declaración jurada por cada propiedad que se vaya a comprar, y un poder notarial si otra persona hace el trámite. La página no tiene fecha, no indica plazos de tramitación y no aclara si cubre la vía sin licencia, la vía del decreto o ambas. Sus requisitos (un extracto familiar, el pasaporte del cónyuge) sugieren que está escrita para personas, y no menciona a las empresas.

No encontramos fuentes sobre los documentos, el proceso ni el plazo para una empresa compradora, ni sobre cómo se tratan las empresas offshore o holding. Pregunta a la Dirección General de Asuntos Inmobiliarios y Catastro (المديرية العامة للشؤون العقارية) y a un abogado de empresas por el expediente de la empresa antes de comprometerte.

Vender las acciones en lugar de la propiedad también paga impuesto#

Según Kallas Law Firm, tener la propiedad en una empresa y vender las acciones ya no evita el derecho de transferencia^[8,9,10]. Conforme al artículo 39 de la Ley 10/2022, las personas que venden acciones de una sociedad anónima cuyo objeto principal es poseer, comerciar o desarrollar inmuebles, o cuyos inmuebles superan el 50% de sus activos fijos, pagan un impuesto igual al derecho de transferencia, sobre la ganancia. La ganancia es el precio de venta menos lo que costaron las acciones, y el impuesto se reduce a la mitad entre accionistas o entre ascendientes y descendientes (por ejemplo padres e hijos, abuelos y nietos). Más en vender acciones de una empresa que tiene propiedades. Si la empresa busca esquivar los límites a la propiedad extranjera, lee primero comprar a través de una empresa libanesa o de un amigo.