Peut-on acheter un terrain non cadastré au Liban, et quels sont les risques ?

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Ce que « non cadastré » veut dire, et quelle part du Liban est concernée#

Le Liban n'ouvre un registre foncier dans une région cadastrale qu'une fois les travaux de délimitation et d'enregistrement achevés et certifiés. Les travaux avancent village par village dans chaque caza, et région par région dans les villes^[2,8]. Quand une parcelle est cadastrée, elle a son propre feuillet réel sous son numéro cadastral, et c'est ce feuillet que l'acheteur vérifie^[3]. Un terrain pour lequel cela n'a pas été fait est ce que l'on appelle non cadastré. Plus de détails dans terrain cadastré ou non cadastré.

Les sources divergent sur l'ampleur. LIBC (2021, citant la direction du registre foncier) indique que 50 % du pays est délimité et cadastré, 30 % délimité mais non cadastré et 20 % ni l'un ni l'autre. UN-Habitat/GLTN (2024) parle de 65 % cadastré, et The Monthly Magazine (2015) d'environ 54 % avec cadastre définitif^[2,6,7]. Au total, environ un tiers à la moitié du Liban n'est pas entièrement cadastré.

The Monthly Magazine écrivait en 2015 que les terres jamais cadastrées représentaient environ 25 % du territoire^[7], dont la plupart de Baabda, du Metn, du Chouf, d'Aley et du Kesrouan. Selon lui, ces terres ne figurent que dans des carnets tenus par les mokhtars (responsables locaux), qui contiennent des superficies estimées et des mentions de ventes, et sont à l'origine de nombreux litiges fonciers.

Ce que vous détenez si vous achetez#

La propriété ne se transmet au Liban que lorsque la vente est inscrite au registre foncier^[1]. Jusque-là, l'acheteur détient un droit personnel contre le vendeur, pas la propriété^[1,2]. Kallas Law Firm ajoute que, dans l'intervalle, le bien reste au nom du vendeur : il peut donc encore le vendre ou l'hypothéquer, et ses créanciers peuvent le saisir^[3,11]. UN-Habitat/GLTN (2024) indique qu'un acheteur qui n'inscrit pas dans les dix ans perd le droit de le faire, et le Norwegian Refugee Council (2016) que les transferts doivent être inscrits dans les dix ans. Aucun ne cite l'article qui fixe ce délai : confirmez-le avec un avocat^[2,12]. Voir ce que donne un contrat de vente quand rien n'est inscrit.

Kallas Law Firm lit le décret 189/1926 comme posant une règle spéciale pour une parcelle située dans une région où la délimitation et l'enregistrement ne sont pas terminés. Avant toute nouvelle inscription, une délimitation provisoire est faite et publiée, les oppositions doivent être déposées dans un délai de deux mois^[3], et toute opposition ultérieure est rejetée. Lorsqu'une ancienne inscription tabou doit être corrigée dans une région non encore cadastrée, un juge foncier unique statue et l'administration des biens de l'État doit y participer^[8]. Les parties disposent d'un appel dans un délai de 15 jours devant la cour d'appel, dont la décision est définitive.

Nous n'avons trouvé aucun guide destiné aux acheteurs sur ces procédures. On ne sait pas confirmer quels papiers un vendeur de terrain non cadastré peut présenter, si un notaire (kateb adel) peut authentifier la vente, ni ce qui protège l'acheteur jusqu'à l'arrivée du cadastre dans le village. Un avocat spécialisé en droit immobilier, qui travaille dans ce district, est la bonne personne à interroger avant de signer quoi que ce soit.

Beaucoup de parcelles de village sont aussi détenues en parts. Les parts sont des fractions indivises de l'ensemble de la parcelle, et aucun droit réel ne peut être inscrit sur une partie précise tant que la parcelle n'est pas partagée et que cette partie n'a pas son propre feuillet^[2,3,13]. Si un vendeur parle de « son morceau » de champ, demandez ce qui sera exactement inscrit à votre nom.

La circulaire 609/2026 et les terres mushaa#

Annahar a rapporté le 30 mars 2026 que la circulaire n° 609/2026 du 25 février 2026^[4] du ministère des Finances, signée par le ministre Yassine Jaber, contient trois dispositions principales. Les terrains non cadastrés et le mushaa doivent d'abord être inscrits au nom de l'État, puis transférés plus tard aux municipalités là où des documents existent. Les attestations ilm wa khabar (علم وخبر) sont interdites pour ces biens, et le rôle du mokhtar se limite à l'identification.

Le mushaa est une terre communautaire détenue comme un tout par un organisme collectif, comme un village, et il est courant au Mont-Liban. UN-Habitat/GLTN indique que les droits coutumiers de ce type ne sont pas inscrits au registre foncier, si bien que beaucoup de détenteurs n'ont pas de sécurité formelle d'occupation^[2]. Plus de détails sur ce qu'est une terre mushaa.

Au 30 mars 2026, la circulaire était contestée. Annahar a rapporté des objections de la Ligue maronite, une précision de la direction des affaires foncières limitant le « mushaa » aux terres abandonnées hors des limites municipales, et des discussions sur une nouvelle décision^[4,5]. Son effet sur les ventes privées ordinaires de terrains non cadastrés n'est pas connu^[4]. Demandez à la Direction générale des affaires foncières (المديرية العامة للشؤون العقارية) ou à un avocat comment elle s'applique à votre parcelle, et obtenez la réponse par écrit. Voir ce que dit la circulaire 609/2026.

Quand le cadastre arrive au village#

Kallas Law Firm indique que les opérations de cadastre sont annoncées au moins deux mois à l'avance au Journal officiel et dans trois journaux locaux^[3,8]. Les personnes qui n'assistent pas à la délimitation sont liées comme si elles avaient été présentes. Sur le terrain, la délimitation se fait en présence du mokhtar, des propriétaires et des voisins, et des bornes sont posées aux limites^[8].

Les délais d'opposition sont courts : 30 jours ; deux ans ; dix ans en cas de fraude^[3,8]. Chacun part d'un point différent :

• les 30 jours courent à partir de l'affichage du procès-verbal de délimitation provisoire ;
• les deux ans courent à partir de la date à laquelle la décision de certification devient exécutoire ;
• ensuite, il ne reste qu'une action en dommages-intérêts pour fraude.

Un propriétaire à l'étranger qui manque les annonces peut perdre la possibilité de s'opposer^[3,8].

À ce stade, selon Kallas Law Firm, un possesseur peut être inscrit comme propriétaire après une possession paisible, publique et ininterrompue de cinq ans avec titre ; 10 ou 15 ans sans titre^[8], selon le type de terrain. Si le possesseur n'a pas de titre, n'a pas possédé assez longtemps et ne paie pas l'indemnité, le terrain est inscrit au nom de l'État. Après le cadastre, le plan cadastral l'emporte lorsque ses limites diffèrent de celles du terrain^[3,8].

L'article 49 de la loi 40/2026 met à la charge des propriétaires les frais de délimitation et de cadastre, selon la superficie de la parcelle : 9 millions LBP en dessous de 3 000 m², 18 millions LBP de 3 001 à 10 000 m², 36 millions LBP de 10 001 à 100 000 m² et 60 millions LBP au-delà de 100 000 m². Ces frais sont inscrits comme charge et créance privilégiée sur le bien^[9,10]. Nous n'avons pas pu vérifier à quelles parcelles la règle s'applique ni quand le coût est prélevé : demandez à la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, ministère des Finances^[6,14]. Pour les plans et les limites, voir comment obtenir un plan cadastral ou un levé.