Comment faire enregistrer à mon nom mon appartement acheté sur plan une fois l'immeuble terminé ?

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Pourquoi votre appartement n'a pas encore de titre à lui#

Pendant la construction, le registre foncier ne connaît que la parcelle. Aucun droit réel ne peut être inscrit sur une partie déterminée d'une parcelle tant que cette partie n'a pas son propre feuillet. Avant cela, on peut seulement inscrire un nombre de parts dans l'ensemble de la parcelle^[7]. Un appartement n'obtient son propre feuillet qu'une fois l'immeuble divisé en lots^[2].

Tant que votre vente n'est pas inscrite, le bien reste au nom du vendeur. Il est exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant vous, selon le cabinet Kallas^[3]. Une promesse de vente inscrite à titre provisoire sur le feuillet garde votre rang face aux ventes et hypothèques ultérieures^[3,8]. Kallas précise aussi qu'une telle annotation ne transfère pas la propriété : votre droit reste personnel et soumis à la prescription de dix ans jusqu'à l'enregistrement définitif^[9]. Kallas ne traite pas des lots achetés sur plan, et l'annotation figurerait sur le feuillet de la parcelle. Demandez donc à un avocat libanais comment cela s'applique avant que votre lot ait son propre feuillet. Plus de détails dans la protection offerte par une promesse de vente.

Première étape : le permis d'occupation final#

Quand la construction autorisée est terminée, façades extérieures comprises, le propriétaire demande le permis d'occupation à l'administration technique, avec les plans de l'ouvrage exécuté enregistrés auprès de l'Ordre des ingénieurs^[1]. Le permis n'est accordé qu'après l'approbation des administrations techniques et le paiement des frais et amendes pour toute surface construite en plus sans permis. Les parties non conformes doivent d'abord être mises en conformité.

Le permis doit être accordé ou refusé dans un délai d'un mois^[1] de la demande. Sans décision, le demandeur peut considérer l'immeuble comme autorisé, sous sa propre responsabilité, et en informer l'administration par écrit. L'immeuble doit être conforme et les frais pour toute surface supplémentaire payés dans les 2 mois.

Un permis final peut couvrir l'ensemble des travaux, ou un seul immeuble ou bloc dont les parties communes sont achevées^[1]. Le décret d'application emploie aussi le terme إفادة إنجاز البناء (attestation d'achèvement de la construction). Le nom utilisé par votre municipalité n'est pas confirmé. Vérifiez que le permis qu'on vous montre est final et non provisoire : voir permis d'occupation provisoire ou final.

La loi admet des équivalents du permis dans certains cas. L'un est une déclaration officielle indiquant que l'immeuble a été achevé avant le 13 septembre 1971^[1]. Un autre est une déclaration constatant que la demande d'occupation n'a pas été tranchée à temps, accompagnée d'un certificat de conformité d'un ingénieur. L'article 7 énumère d'autres équivalents que nous n'avons pas lus en entier.

Deuxième étape : diviser l'immeuble en lots#

Le propriétaire de l'ensemble de l'immeuble demande au registre foncier de le diviser en lots distincts. Le cabinet Kallas souligne que c'est le choix du propriétaire, et qu'un immeuble n'est pas soumis au régime de la copropriété du seul fait qu'il compte plusieurs étages^[2]. Les lots ne peuvent être inscrits que si la construction respecte les lois sur la construction. Des infractions peuvent donc bloquer un titre séparé pour votre appartement.

Lorsque l'immeuble compte trois lots ou plus^[2], un règlement certifié par un notaire doit être déposé. Il contient un tableau des lots, un plan et des règles de gestion, et donne la quote-part de chaque lot dans les parties communes sur 1 000. Votre quote-part des parties communes suit votre appartement et ne peut être ni vendue ni hypothéquée séparément.

Les frais à ce stade ne sont que partiellement publiés. Kallas indique 1 %^[2] pour l'enregistrement d'un immeuble sous le régime de la copropriété, sans dire sur quoi il est calculé ni qui le paie. Pour le nouveau titre délivré après une division, Kallas fixe le forfait à 150 000 LBP selon la loi 10/2022. L'article 81, tel que modifié par le décret 56/2025, serait rapporté comme prévoyant 300 000 LBP pour la plupart de ces actes. Nous n'avons pas vu ce décret^[10]. Demandez les chiffres actuels au bureau du registre foncier ou au notaire.

Les charges qui pèsent sur la parcelle mère comptent à ce stade. La radiation d'une hypothèque inscrite garantissant une dette portant intérêt exige l'accord préalable des services fiscaux^[10,11], avec quelques exclusions. Kallas chiffre les frais de radiation à 1 % de la dette radiée^[10]. Tout solde d'un règlement d'infractions de construction au titre de la loi 139/2019 est une créance privilégiée sur le feuillet et doit être payé avant la division de la propriété^[12]. Aucune source ne dit ce qu'il advient des acheteurs si ces charges ne sont jamais levées. Voir si la banque ou les créanciers du promoteur saisissent le terrain et consultez un avocat.