Peut-on acheter un appartement ou une maison endommagé par la guerre au Liban, et que vérifier d'abord ?

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Commencez par le lieu du bien#

En septembre 2026, le Conseil des ministres a approuvé un projet de loi qui interdirait aux propriétaires de terrains, d'immeubles, de lots ou de parts dans les villes du Sud occupées par Israël de vendre jusqu'à la fin de l'occupation^[2,3]. Aucune source ne dit quelles villes sont considérées comme occupées, et nous n'avons trouvé aucune carte officielle libanaise de la zone occupée^[8]. Selon Arab News, la Commission de législation et de consultation du Liban a refusé d'approuver le texte, au motif qu'il contredit la protection constitutionnelle de la propriété privée^[3]. Le tableau complet est dans l'achat de terrain dans le Sud et le projet d'interdiction.

Selon le projet tel que rapporté par LBCI, une procuration de vente, une promesse de vente ou un contrat de vente notarié signés entre le 8 octobre 2023^[2] et la publication de la loi ne pourraient être menés à terme ni enregistrés sans l'approbation d'un comité spécialisé. Le même article cite des exclusions : les contrats, accords et procurations irrévocables signés avant le 8 octobre 2023, les immeubles divisés en lots ou en construction, et les ventes par des promoteurs et des entrepreneurs. Le texte final peut différer.

Le lieu peut aussi décider si un logement peut être reconstruit. Al Jazeera a rapporté en octobre 2026 qu'Israël discute d'une « ligne grise » s'étendant jusqu'à 4 km possiblement^[8] à l'intérieur du Liban, où les civils ne pourraient pas reconstruire. C'est une proposition, et personne ne sait quelles parcelles elle toucherait. Le FCDO britannique a indiqué en octobre 2026 que les frappes se poursuivent, surtout dans le Sud, malgré la cessation des hostilités de juin 2026^[10]. Libnanews (octobre 2026) écrit que les valeurs dans les zones touchées par la guerre, comme le Sud, dépendent de la reconstruction, du retour des habitants, de l'indemnisation et de la sécurité, et ne suivent pas les prix de Beyrouth^[11].

Ce que les documents peuvent et ne peuvent pas vous dire#

Un extrait du registre foncier (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) indique les propriétaires et leurs parts, les hypothèques, les saisies, les autres charges et les actions en justice en cours sur la parcelle^[12,13]. Demandez au vendeur le numéro de la parcelle et la circonscription foncière, ainsi que le numéro de section pour un appartement, et comparez-les avec l'extrait. Voici comment trouver le numéro et la zone d'un bien. Si la parcelle n'a pas fait l'objet d'un relevé définitif, l'extrait n'indique aucune superficie.

Aucune source ne dit si les dégâts de guerre figurent sur l'extrait ou dans les registres de la municipalité. Beaucoup de biens du Sud relèvent d'anciens documents plutôt que de titres fonciers définitifs, et certaines ventes ne sont enregistrées que chez les notaires, ce qui les rend officielles mais non définitives^[3]. En avril 2026, le ministre des Finances a déclaré que les bureaux du registre de Bint Jbeil et d'Aïn Ebel étaient injoignables, tandis que ceux de Nabatieh et de Marjayoun assuraient un service minimum^[14]. Il a aussi dit que les registres papier n'ont pas de sauvegarde complète.

L'immeuble lui-même#

La loi met le devoir à la charge du propriétaire : entretenir l'immeuble, le garder stable et en bon état, et faire appel à des ingénieurs pour un rapport détaillé en cas de besoin ou à la demande de la municipalité^[9]. Si la stabilité est compromise, le propriétaire doit étayer l'immeuble sous la supervision d'un ingénieur et prévenir la municipalité avant tout renforcement définitif. Si un immeuble menace de s'effondrer et que le propriétaire n'agit pas, la loi 646/2004, art. 18(10), prévoit sa démolition dans un délai de 15 jours à 2 mois (1 jour en cas d'extrême urgence), et la municipalité peut l'évacuer. Une fois que vous achetez, ces devoirs sont les vôtres. Faire examiner le bâtiment par un ingénieur avant de signer est expliqué dans faire vérifier la structure avant d'acheter.

Les réparations dépendent du statut légal de l'immeuble. L'entretien et la rénovation d'un immeuble légal ou régularisé ne demandent que une déclaration d'ingénieur, valable un an^[9], et le renforcement structurel n'est permis que dans les immeubles légaux ou régularisés. Les travaux plus importants exigent un permis de construire complet. Pour certains immeubles de Beyrouth endommagés lors du « mercredi noir », un bureau d'ingénieurs a conclu en juillet 2026 qu'ils pouvaient être renforcés et qu'il n'était pas nécessaire de les démolir^[15]. Cette conclusion ne vaut que pour ces immeubles, et le financement des travaux n'était pas réglé en juillet 2026.

Indemnisation et aides : ne comptez pas dessus#

En juillet 2026, le président du Conseil du Sud a indiqué que l'État n'avait versé aucune indemnisation de guerre, faute de fonds^[7]. Le Conseil a dit qu'il ne recensait les dégâts que dans les zones redevenues sûres, et que ses équipes n'étaient pas entrées dans certaines parties de la « zone jaune ». Plus de détails dans qui paie l'indemnisation des dégâts de guerre.

Le 13 octobre 2026, Reuters a rapporté un plan d'aide du Hezbollah versant 14 000 USD (Beyrouth et banlieue sud) ou 12 000 USD ailleurs^[1] aux familles dont la résidence principale a été détruite ou rendue inhabitable. C'est un dispositif d'un parti, non une indemnisation de l'État, et il finance le mobilier et le loyer, pas la reconstruction. Il couvre résidences principales uniquement, et l'article ne dit rien des acheteurs ni des propriétaires bailleurs. En septembre 2026, la BDH négociait une autre ligne qatarie de 100 millions USD pour les logements endommagés par la guerre, sans conditions publiées^[16].

L'assurance comblera probablement peu. Une clause type citée par An-Nahar en mars 2026 exclut les pertes dues à la guerre et aux opérations militaires ; la rédaction varie selon l'assureur, interrogez le vôtre^[17,18]. En mars 2026, les assureurs ne proposaient pas de couverture guerre dans les zones à haut risque. Voir si l'assurance habitation couvre les dégâts de guerre.