Mon promoteur a arrêté le chantier après avoir encaissé mon argent. Que faire ?

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Ce que l'on sait et ce que l'on ignore#

Nous n'avons trouvé aucune source libanaise sur la manière dont les tribunaux traitent un promoteur qui arrête de construire. Aucune source ne couvre l'annulation du contrat avec remboursement, l'obligation faite au promoteur de terminer, ni la reprise du projet par les acheteurs. Seul un avocat qui lit votre contrat peut vous dire lesquelles de ces voies vous sont ouvertes.

Le cabinet Kallas décrit une voie. L'acheteur titulaire d'un contrat de vente non enregistré peut poursuivre le vendeur, ou ses héritiers, pour forcer l'enregistrement, demander des dommages-intérêts ou faire confirmer la vente, et le droit d'exiger l'enregistrement peut se prescrire^[6,8]. Demandez à un avocat comment cela s'applique à un appartement non construit qui n'a pas encore son propre folio. Plus d'informations sur la situation de l'acheteur qui n'a qu'un contrat.

Les sources couvrent aussi votre situation sur le papier et l'état du bâtiment. Les deux déterminent la solidité de votre dossier, et vous pouvez les vérifier vous-même sans vous fier au promoteur ni à l'agent.

Ce que vous dit le registre foncier#

L'extrait officiel (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) de la parcelle indique le propriétaire, les parts, et les hypothèques, saisies, charges et actions en justice en cours^[3,4]. Regardez d'abord si le promoteur possède toujours le terrain et si une banque ou un créancier y a une hypothèque ou une saisie. Toute charge laissée sur le folio passe à l'acheteur si elle n'est pas levée^[1]. Si le terrain est hypothéqué ou saisi, lisez si les créanciers du promoteur peuvent saisir le terrain.

Vérifiez à quoi ressemble votre propre droit sur le folio. Une promesse de vente inscrite à titre provisoire conserve votre rang face aux ventes et hypothèques ultérieures ; une promesse non inscrite ne peut pas être opposée aux tiers de bonne foi^[1,9]. Pourtant, le cabinet Kallas indique qu'une annotation fondée sur un contrat de vente ordinaire ou sur une procuration ne transfère pas la propriété, et que votre droit reste soumis à la prescription de dix ans jusqu'à l'enregistrement définitif^[10]. Kallas ne traite pas des unités vendues sur plan : demandez à un avocat comment cela s'applique à votre appartement. Plus d'informations : une promesse de vente vous protège-t-elle ?

Les inscriptions provisoires expirent aussi, après des délais allant d'un mois à un an selon la manière dont elles ont été faites^[6]. Entre acheteurs ou créanciers concurrents, celui qui est inscrit en premier dans le journal quotidien du registre passe en premier. La mention d'une action en justice en cours ne peut être portée sur le folio que par décision du président du tribunal civil compétent. Demandez à votre avocat si l'une de ces démarches convient à votre situation et quel délai s'applique.

Ce que vous dit le permis de construire#

Un permis de construire dure six ans, renouvelable une fois pour deux ans^[5]. Le renouvellement doit être demandé dans les six mois suivant l'expiration et suit les règles en vigueur au moment du renouvellement. Les permis sont délivrés par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales : la municipalité du lieu de la parcelle est donc l'endroit où demander si le permis est toujours valide.

Un gros œuvre inachevé peut porter des dettes. Si les façades sont encore inachevées un an après l'expiration du permis, une amende de 15 % des droits de permis par an^[5] est inscrite sur le folio comme créance privilégiée. Les infractions de construction ne sont portées sur le folio que si la municipalité ou l'administration technique le demande : un extrait vierge ne prouve donc pas qu'il n'y en a pas. Votre appartement ne peut pas avoir son propre folio tant que le propriétaire n'a pas produit un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau, sauf pour les unités divisées selon la loi 539/1996 ; voir l'enregistrement d'un appartement après l'achèvement.

Quand cela peut être un délit#

Un vrai projet qui s'arrête n'est pas, en soi, une fraude. Le cabinet Kallas (août 2026) range parmi les actes frauduleux de l'art. 655 du Code pénal les actes destinés à faire croire à la victime à un projet fictif^[7]. Il indique que la fraude est punie de 6 mois à 3 ans d'emprisonnement, peine doublée dans certains cas, et qu'elle est poursuivie sans plainte de la victime. Le même cabinet affirme que la jurisprudence constante assimile la double vente d'un même bien à une fraude.

Selon Kallas, le délai de prescription de la fraude court à partir du dernier paiement, et non de la découverte^[7]. La source n'en donne pas la durée : n'attendez donc pas, un avocat peut vous dire combien de temps il reste. Savoir si la conduite de votre promoteur constitue une fraude relève du procureur et des tribunaux. Voir où signaler une fraude immobilière.