Acheter sur plan au Liban est-il sûr aujourd'hui ?

L'essentiel#

Avant qu'un appartement ait son propre titre

Le propriétaire doit présenter un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[1]

Jusqu'à l'enregistrement

Un droit personnel contre le vendeur, pas la propriété^[2,3]

Promesse de vente

Peut être inscrite à titre provisoire sur le folio de la parcelle pour garder votre rang^[2,5]

Charges sur la parcelle

Hypothèques et saisies inscrites sur le folio passent à l'acheteur si elles ne sont pas levées^[2]

Vente d'unités sans permis d'occupation définitif

L'art. 5 du décret 15874/2005 l'interdit, selon le texte de la DGU ; demandez à un avocat^[6]

Prêts immobiliers

Selon la presse, les banques commerciales n'accordaient toujours pas de prêts immobiliers à l'automne 2026^[7,8]

Extrait officiel

En personne, au bureau du registre foncier^[9,10,11,12]

Comment vérifier un projet sur plan avant de payer#

1. 1
   Obtenez les références de la parcelle et un extrait officiel du registre foncier. Demandez par écrit au promoteur le gouvernorat, le caza, la zone immobilière et le numéro de la parcelle. Il faut ces éléments pour demander un certificat, plus la section et le bloc quand ils existent^[9,12]. Le certificat officiel (إفادة عقارية) est délivré en personne au bureau du registre foncier ; les copies obtenues en ligne ou via OMT ne servent que d'information^[9,10,11,12]. Un cabinet a indiqué un coût de 5 USD^[12] en juin 2025, et un autre environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier en octobre 2025^[11]. Si vous êtes à l'étranger, faites-le demander par un avocat que vous mandatez.
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   Lisez l'extrait ligne par ligne. Le propriétaire nommé doit être le vendeur ou la société du promoteur. Cherchez hypothèques, saisies, inscriptions provisoires et actions en justice en cours^[11,12]. Toute charge restée sur le folio passe à l'acheteur si elle n'est pas levée^[2]. Si aucune surface n'est indiquée, la parcelle n'a peut-être pas été définitivement bornée. Un extrait propre ne prouve pas l'absence d'infractions de construction, car elles ne sont inscrites qu'à la demande d'une autorité^[1]. Voir ce qui se passe si le terrain du promoteur est hypothéqué.
3. 3
   Voyez la parcelle sur le terrain. L'extrait identifie la parcelle sur le papier. Demandez à un ingénieur ou géomètre que vous engagez de repérer ce numéro de parcelle sur la carte cadastrale puis sur place, pour savoir que l'immeuble qu'on vous montre se trouve bien sur la parcelle de l'extrait. Nos sources ne nomment pas le bureau qui délivre les cartes cadastrales ni le prix d'une copie. Demandez au bureau du registre foncier, pour le caza de la parcelle, ou à votre géomètre, où la carte est délivrée et combien elle coûte.
4. 4
   Vérifiez la société qui porte le projet. Un certificat de société montre les actionnaires, la direction et les sièges, et un cabinet d'avocats indique environ 2 jours ouvrables pour l'obtenir^[11]. Ce cabinet ne nomme ni le bureau ni les frais : demandez à votre avocat de l'obtenir. Plus de détails dans comment vérifier un promoteur.
5. 5
   Demandez le permis de construire. Il est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[1], et il est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans. Demandez à la municipalité de confirmer que le permis est authentique et encore valable. Voir vérifier que le vendeur possède le terrain et détient un permis.
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   Faites lire le contrat par un avocat avant tout acompte. Assukna, une entreprise immobilière, conseille aux acheteurs de la diaspora de faire faire d'abord une vérification complète du titre par un avocat, et de ne pas acheter si des problèmes apparaissent^[24]. Demandez à l'avocat si votre promesse peut être inscrite à titre provisoire sur le folio de la parcelle^[2,5], et comment les paiements sont liés aux étapes du chantier. Plus de détails dans une promesse de vente suffit-elle ?.
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   Payez par étapes traçables et gardez toutes les preuves. Payez par virement bancaire quand c'est possible, et ne payez pas en avance sur les travaux. Gardez le contrat, chaque reçu et des photos du chantier datées.
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   Enregistrez dès que l'immeuble est divisé. Entre droits concurrents, la priorité va à la date d'entrée dans le journal quotidien du registre, pas à la date de votre signature^[13]. Une fois l'immeuble divisé, chaque appartement reçoit un numéro ajouté au numéro de la parcelle, à partir de 4^[25]. Voici comment fonctionne l'enregistrement après l'achèvement.

Cela dépend de#

• Où se trouve le projet. Les conseils aux voyageurs britanniques, en octobre 2026^[4], déconseillent le Sud, Nabatiyeh et une partie de la banlieue sud, et une loi sur les ventes de biens dans le Sud n'était encore qu'un projet fin septembre 2026^[23]. Demandez à un avocat ce qui s'applique à votre parcelle.
• Si la parcelle est hypothéquée. Une hypothèque sur la parcelle passe à l'acheteur si elle n'est pas levée^[2]. Kallas Law Firm chiffre les frais de mainlevée à 1 % de la dette radiée^[26]. Si l'hypothèque garantit une dette portant intérêt, la mainlevée exige aussi l'accord préalable des services fiscaux, avec quelques exclusions ; votre avocat peut vérifier si cela s'applique^[26,27]. Faites préciser dans le contrat qui organise et paie la mainlevée.
• La taille de l'appartement. Pour les appartements de plus de 300 m²^[6], le promoteur peut livrer l'appartement sans finitions intérieures si cela figure dans le contrat de vente. Les travaux restants exigent ensuite une déclaration ou un permis de rénovation.
• Votre nationalité. Les frais d'enregistrement sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[28]. Demandez au notaire (كاتب العدل) de confirmer ce qui s'applique à vous avant de signer.

Questions fréquentes#