L'assurance décennale du bâtiment est-elle obligatoire au Liban, et qui est responsable des défauts ?

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Ce que dit la loi 646/2004#

L'article 18 de la loi sur la construction crée une assurance contre l'effondrement du bâtiment, total ou partiel. Elle s'applique progressivement aux bâtiments qui doivent passer par un contrôle technique obligatoire^[1]. La garantie court 10 ans à compter du rapport final du contrôleur technique, c'est-à-dire à partir du rapport indiquant que le bâtiment a été achevé sans réserves essentielles.

La loi renvoie la liste des projets couverts à un décret du Conseil des ministres^[1]. Nous n'avons pas trouvé ce décret. Nous ne pouvons donc pas vous dire si l'assurance est obligatoire pour un bâtiment aujourd'hui, quels bâtiments elle couvrirait, ni si les assureurs libanais proposent cette garantie. L'Ordre des ingénieurs, la Direction générale de l'urbanisme (DGU), un assureur ou un avocat spécialisé en construction peuvent vous dire où en sont les choses.

Qui est responsable de la solidité d'un bâtiment#

La loi que nous avons lue impose un devoir clair au propriétaire. Il doit maintenir le bâtiment entretenu, stable et solide. Quand c'est nécessaire, ou quand la municipalité le demande sur avis technique, il doit faire inspecter l'immeuble par un ou plusieurs ingénieurs et faire rédiger un rapport détaillé^[1]. Si la stabilité est atteinte, le propriétaire doit étayer le bâtiment sous la supervision d'un ingénieur et prévenir la municipalité (ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales) avant le renforcement définitif. Si un bâtiment menace de s'effondrer et que le propriétaire ne fait rien, il doit être démoli dans un délai de 15 jours à 2 mois (1 jour en cas d'extrême urgence), et la municipalité peut évacuer les occupants.

Nos sources ne disent pas ce que doivent un entrepreneur, un ingénieur ou un promoteur si des défauts apparaissent après votre achat. Le droit libanais a peut-être une règle sur ce point, mais nous ne l'avons pas sourcée et ne l'énonçons donc pas. Un avocat spécialisé en construction peut vous dire qui est responsable, pendant combien de temps, et ce qu'il faut écrire dans votre contrat avant de signer. Pour un projet neuf, lisez aussi comment vérifier un promoteur.

Contrôle technique et sécurité publique#

La loi 646 lie l'assurance contre l'effondrement au contrôle technique obligatoire^[1]. C'est tout ce que disent nos sources sur le lien entre l'assurance et le contrôle.

Un autre point concerne la sécurité des bâtiments en général. Une étude juridique de 2023 de l'Université arabe de Beyrouth, dont nous n'avons lu que le résumé, indique que le décret de 2012 sur la sécurité publique des bâtiments s'appuie sur des bureaux de contrôle technique agréés, et que les autorités ont réparti le travail de ces bureaux en 3 conditions obligatoires, 12 missions facultatives^[2]. La même étude affirme que les lois de régularisation des infractions de construction ont affaibli le contrôle de la sécurité, et recommande que les municipalités examinent de près les rapports de contrôle. Nous n'avons pas vu le décret lui-même et ne pouvons donc pas dire comment il s'articule avec l'assurance.

Ce que l'assurance habitation ordinaire couvre ou non#

Le cabinet Kallas Law Firm indique que l'assurance incendie libanaise ne couvre que les dommages matériels causés directement par le feu^[3]. Il précise qu'elle ne couvre pas l'incendie provoqué par des séismes, des volcans ou des tempêtes. An-Nahar a rapporté en mars 2026 qu'une police libanaise standard qu'il a examinée comporte une clause excluant les dommages de guerre ; la rédaction varie selon les assureurs, vérifiez donc votre propre contrat^[4,5]. Plus de détails dans l'assurance habitation et les dommages de guerre.