Que change la loi de 2025 sur les loyers non résidentiels pour les commerçants et les propriétaires ?
Sur cette page
En bref
Les baux de commerces et de bureaux sont désormais régis par la loi 11/2025, en vigueur depuis le 12 juin 2025[1,2]. Telle que modifiée le 31 juillet 2025, elle prolonge les anciens baux de 5, 6, 7 ou 8 ans selon la catégorie du locataire. Elle augmente aussi le loyer par paliers[1], puis passe à un loyer équivalent de 5 % de la valeur du bien (contre 8 % auparavant). Treize députés l'ont contestée devant le Conseil constitutionnel, et nous n'avons trouvé aucune décision[2,3].
Aussi formulé: “Loi loyers non résidentiels Liban 2025” · “Loi 11/2025 anciens baux commerciaux” · “Ancien loyer commercial au Liban” · “Pas-de-porte (khulu) et nouvelle loi sur les baux de commerce”
L'essentiel de cette page vient d'un seul résumé de presse de la loi modifiée. Nous n'avons lu ni le texte de la loi, ni sa modification, ni aucune décision du Conseil constitutionnel. Cette page couvre ce qui a été publié jusqu'au 17 octobre 2026.
L'essentiel
Ce qui a changé en juillet 2025
La loi est entrée en vigueur le 12 juin 2025, après sa publication au numéro 26 du Journal officiel[1,2]. Le Parlement l'a modifiée le 31 juillet 2025. Selon la description du texte initial par Al-Modon en juin 2025, elle prolongeait un ancien bail de 4 ans au plus si le propriétaire demandait les augmentations de loyer, ou de 2 ans s'il y renonçait. La modification a remplacé ce système par quatre catégories de locataires.
Un commentateur, Charfan, parle de la loi telle que modifiée par la loi 24/2025[1,2]. Nous n'avons pas lu cette modification. Si vous louez un local commercial sous un ancien bail, demandez à un avocat le texte consolidé publié au Journal officiel avant de vous fier à un chiffre de cette page.
Les quatre catégories de locataires
Selon le résumé d'août 2025 de Hona Lebanon, la prolongation et les augmentations de loyer dépendent de la question de savoir si le locataire a payé le khulu (pas-de-porte) et quand, ou de l'usage des locaux.
| Catégorie | Locataire | Prolongation | Augmentations de loyer |
|---|---|---|---|
| 1 | N'a payé aucun pas-de-porte | 5 ans[1,2] | 30 %, 40 %, 50 % sur trois ans[1] |
| 2 | A payé un pas-de-porte avant 2015 | 6 ans[1,2] | 30 %, 40 %, 50 % sur trois ans[1] |
| 3 | A payé un pas-de-porte après 2015 | 7 ans[1,2] | 30 %, 40 %, 50 %, 60 % sur quatre ans[1] |
| 4 | Administrations publiques ou locaux de profession libérale | 8 ans[1,2] | 30 %, 40 %, 50 %, 60 % sur quatre ans[1] |
Trois points ne sont pas confirmés. Nous n'avons pas trouvé la définition juridique exacte de chaque catégorie, ni la date à partir de laquelle un bail non résidentiel est considéré comme « ancien ». La source ne dit pas non plus sur quoi les pourcentages s'appliquent, l'ancien loyer ou le loyer équivalent[1]. Un avocat spécialisé en baux peut lire le texte de la loi avec votre bail et vous dire dans quelle catégorie se trouve votre locataire.
Le loyer équivalent à 5 %
Une fois les années d'augmentation écoulées, le locataire paie le bedel al-mithl. La modification de juillet 2025 l'a ramené de 8 % à 5 % de la valeur du bien[1]. Nous n'avons trouvé aucune méthode publiée pour fixer cette valeur. Demandez à un avocat comment elle est fixée, et si c'est un expert ou le tribunal qui la fixe quand vous et le locataire n'êtes pas d'accord.
Le taux de 5 % concerne uniquement les baux non résidentiels. Les anciens baux d'habitation relèvent d'une autre loi et d'un autre loyer équivalent[1]. Voir combien paient aujourd'hui les locataires d'anciens baux et ce qui arrive aux locataires d'anciens baux après février 2026.
La loi tient-elle toujours ?
En juin 2025, 13 députés ont déposé un recours devant le Conseil constitutionnel. Ils soutenaient qu'il n'y avait pas de véritable « législation de nécessité », que la loi était retournée au gouvernement sans vote en séance plénière, et qu'elle portait atteinte à la sécurité juridique et aux droits acquis[2,3]. Nous n'avons trouvé aucune issue publiée.
Deux éléments laissent penser que la loi n'a pas été annulée. Le Parlement l'a modifiée le 31 juillet 2025[2,3], et en juin 2026 Zuhairi a déclaré, selon Lebanon Debate, que la loi est en vigueur et appliquée, avec de nombreux dossiers réglés à l'amiable ou devant les tribunaux[1,2]. Hona Lebanon indique que la loi ne nécessite aucun décret d'application, et que les procès engagés avant son entrée en vigueur restent régis par les lois sous lesquelles ils ont été engagés[1]. Un avocat peut vérifier l'issue du recours auprès du Conseil constitutionnel.
Comment un propriétaire peut savoir où en est un bail commercial
- Retrouvez le bail et sa date. Sortez le bail signé, les renouvellements éventuels et les quittances de loyer. Un avocat en a besoin pour vous dire si le bail est ancien ou nouveau. Pour les logements, voir comment distinguer un ancien bail d'un nouveau ; nous n'avons trouvé aucune date limite publiée pour les commerces.
- Vérifiez si une affaire est déjà devant le tribunal. Un procès engagé avant l'entrée en vigueur de la loi le 12 juin 2025 reste soumis à la loi sous laquelle il a été engagé, selon Hona Lebanon[1]. Demandez à votre avocat le numéro du dossier et le tribunal.
- Faites lire le texte à jour par un avocat. Posez-lui trois questions : la catégorie de votre locataire selon la loi 11/2025 modifiée, ce à quoi s'appliquent les pourcentages d'augmentation, et comment est fixée la valeur du bien pour le loyer à 5 %.
- Parlez au locataire avant d'aller en justice. De nombreux dossiers ont été réglés à l'amiable, a dit Zuhairi en juin 2026, selon Lebanon Debate[1,2]. Mettez tout accord par écrit et faites-le signer par les deux parties. Si la location prend fin, voir ce qui se passe à la fin d'un bail.
Cela dépend de
- La date de l'action en justice. Les procès engagés avant le 12 juin 2025 restent soumis aux lois antérieures, selon Hona Lebanon[1]. Votre avocat peut vous dire sous quel régime se trouve votre dossier.
- La valeur du bien. Le loyer équivalent est un pourcentage de la valeur du bien[1], et nous n'avons trouvé aucune méthode publiée pour fixer cette valeur. Consultez un avocat avant d'annoncer un chiffre au locataire.
- Logement ou commerce. Les logements sous ancien bail relèvent d'une autre loi. Commencez par la loi sur les anciens loyers pour les logements.
Questions fréquentes
Le loyer équivalent de 5 % s'applique-t-il aux anciens baux d'habitation ?
La loi sur les loyers non résidentiels a-t-elle été annulée ?
Combien de temps un ancien locataire de commerce peut-il rester sous la loi 11/2025 ?
La loi 11/2025 a-t-elle besoin de décrets d'application pour s'appliquer ?
Hona Lebanon indique qu'elle n'en nécessite aucun[1].
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Hona Lebanon: non-residential leases law, application and amendment
Hona Lebanon (هنا لبنان) · 9 août 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Non-residential leases: law in force or challenged?
Al-Modon · 30 juin 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Old rents to the end
Lebanon Debate (ليبانون ديبايت) / RED TV · 21 juin 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · mai 2024 · consulté le 16 oct. 2026
- 5.The New rent Law: Active in Theory, Suspended in Practice
Public Works Studio · 23 juin 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.قانون الإيجارات الجديد في لبنان... هل يصبح نافذاً نهاية شباط؟
Annahar · 26 janv. 2026 · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Que deviennent les locataires de l'ancien loyer au Liban après février 2026 ?Pour la plupart des locataires de l'ancien loyer, la prolongation de neuf ans a pris fin le 28 février 2026. Décisions des tribunaux, date de 2029, litiges.
- Combien paie un locataire d'un ancien bail aujourd'hui, et qu'est-ce que le bedel al-mithl ?Aucune source ne donne la formule : le bedel al-mithl (loyer équivalent) est dû, mais la Caisse n'a jamais fonctionné. Ce que paient les locataires.
- Mon bail est-il ancien (avant le 23 juillet 1992) ou nouveau, et pourquoi est-ce important ?Signé avant le 23 juillet 1992, un bail d'habitation est un ancien loyer (loi 2/2017) ; après, c'est un contrat libre. Comment le savoir et ce qui change.
- Le propriétaire peut-il expulser un locataire à la fin du bail, ou s'il n'y a pas de contrat écrit ?Cela dépend de la date du bail. Pour les baux postérieurs à 1992 : durée minimale de trois ans, préavis, reconduction tacite, baux verbaux, litiges d'expulsion.
- Le Parlement va-t-il encore modifier la loi sur les anciens loyers ?Rien n'a changé : au 13 octobre 2026, une commission parlementaire étudiait encore deux projets sur les anciens loyers. Leur contenu et le droit actuel.
- Comment enregistrer un bail à la municipalité au Liban, et combien ça coûte ?Selon l'union des municipalités de la Dahyé, les propriétaires enregistrent le bail avant le 31 décembre. Pièces, droit de timbre contesté, cas EDL et cadastre.
