Le propriétaire peut-il expulser un locataire d'ancien loyer maintenant, et en combien de temps ?

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Ce que les tribunaux ont décidé en 2026#

Avant 2026, les arrêts d'appel favorisaient les locataires. Beyrouth (318/2021) a appliqué la prorogation jusqu'en 2029 et suspendu les articles sur le Fonds, et le Mont-Liban (28 avril 2025) a jugé que les délais ne pouvaient pas être comptés. En 2026, toutes les décisions rapportées ont été dans l'autre sens. Trois juges uniques ont statué le 10 mars 2026 et tous ont ordonné l'expulsion. Ils ne différaient que sur le calendrier : le juge de Beyrouth a reporté l'exécution de trois mois et celui de Zahlé a ordonné l'expulsion immédiate^[2,4].

Les juges de mars ont estimé que déposer une demande auprès du Fonds ne fait pas du locataire un bénéficiaire, car le comité chargé de l'examiner n'a jamais été formé^[2,6,10]. Selon Public Works Studio, qui a rapporté ces décisions, certains juges ont aussi relevé que le locataire n'avait pas renouvelé chaque année sa demande au Fonds, ou n'avait pas envoyé une lettre de réserve de droits trois mois avant la fin des neuf ans^[2].

Le 10 juin 2026^[3,7], la chambre des litiges locatifs du Metn, au sein de la cour d'appel civile du Mont-Liban, a confirmé une expulsion. Elle a jugé que les neuf ans avaient pris fin le 28 février 2026 et que le locataire devait encore respecter les délais des art. 8 et 16, même si le Fonds ne fonctionne pas. Le locataire a perdu pour deux raisons : sa demande au comité date du 17 février 2026, soit 11 jours avant la fin, et il n'y avait aucune preuve d'une demande écrite au propriétaire au titre de l'art. 16. Une décision d'appel plus récente a été rapportée, mais nous n'avons pas pu la confirmer ; cette page ne s'appuie donc pas sur elle. Pour la vue d'ensemble, voir ce qui arrive aux locataires d'ancien loyer après février 2026.

Les deux démarches qui décident si le locataire peut rester#

La cour du Metn a posé deux obligations cumulatives pour le locataire qui veut rester au-delà de neuf ans. La première est une demande au Fonds, auprès du comité, dans les deux mois suivant le début de la neuvième année de prorogation. La seconde est une demande écrite au propriétaire, trois mois avant la fin de la neuvième année, pour un nouveau bail de trois ans au plus^[3,7]. La cour a aussi dit que le locataire doit prouver une décision du comité confirmant son éligibilité dans le même délai, ce qui ne peut pas exister tant qu'aucun comité n'est formé.

Selon l'art. 16, le nouveau bail dure jusqu'à trois ans^[3,6], et pour une fin au 28 février 2026, la demande écrite devait être faite vers le 28 novembre 2025. Le locataire qui manque ce délai perd son droit. Les détails sont dans comment demander les trois ans supplémentaires.

Les conseillers du côté des locataires recommandent une lettre écrite de réserve de droits au propriétaire, de préférence envoyée par un notaire avec accusé de réception, comme preuve de la demande de l'art. 16. C'est leur conseil, et l'avocate Maya Bardawil a donné le même en novembre 2025 par précaution^[6,11]. Le locataire du Metn a perdu faute de preuve : une lettre datée avec récépissé du notaire est donc le document à chercher dans vos papiers.

La cour d'appel du Metn, l'avocate Judith Tini et le conseiller des propriétaires Charbel Charfan lisent la suite de la même façon. Une fois la prorogation terminée sans ces démarches, le bail relève du droit commun, le Code des obligations et des contrats. Le locataire doit alors partir ou convenir de nouvelles conditions, et celui qui reste occupe le logement sans titre légal^[3,4,10,12]. Les avocats du côté des locataires contestent cette lecture en s'appuyant sur l'art. 58^[2,3,6].

L'art. 58 et la suspension des délais : les arguments des locataires#

Des avocats cités par Maharat (novembre 2025) et un auteur de Public Works Studio (mars 2026) affirment que l'art. 58 suspend la loi, y compris ses délais et les expulsions des locataires éligibles au Fonds, tant que le Fonds ne fonctionne pas. La cour d'appel du Metn a jugé en juin 2026 que l'art. 58 ne suspend pas les délais propres au locataire, et ne suspendrait les procédures d'expulsion que pour un locataire qui les aurait respectés. Nous n'avons trouvé aucun arrêt de la Cour de cassation^[2,3,6]. L'état du Fonds est traité dans le Fonds de l'ancien loyer fonctionne-t-il ?.

En juillet 2026, le Parlement a adopté une loi suspendant les délais légaux et contractuels du 1er mars au 31 juillet 2026^[11,12,13]. Son effet sur l'ancien loyer est contesté. Un conseiller des propriétaires dit que les neuf ans ont pris fin avant le 1er mars. La présidente de l'Association libanaise de l'immobilier dit que la suspension arrête seulement le compteur et ne modifie ni ne prolonge la loi sur les loyers. Public Works Studio soutient qu'elle peut aider, et un avocat de locataires invoque la force majeure depuis octobre 2023, afin que les locataires puissent de nouveau envoyer la demande de l'art. 16 et redéposer les demandes de l'art. 8^{[11,12,13,14]}.

Selon Public Works Studio, la neuvième année a été reportée au lundi 2 mars 2026, à l'intérieur de la suspension, de sorte que les locataires avaient jusqu'au 31 juillet 2026 pour déposer leur demande et envoyer leur lettre. Aucun tribunal n'a validé cette lecture, et cette fenêtre est passée^[11]. Plus de détails dans la loi de suspension des délais de 2026.

En combien de temps une expulsion peut avoir lieu#

Nous n'avons trouvé aucune source donnant un délai réaliste entre le dépôt de la demande et l'exécution au service d'exécution. Le seul calendrier dans les décisions rapportées date de mars 2026 : le juge de Beyrouth a reporté l'exécution de trois mois et celui de Zahlé a ordonné l'expulsion immédiate^[2,4]. Si l'une des parties fait appel, aucune source ne dit combien de temps cela ajoute. Un avocat spécialisé en loyers qui plaide devant le tribunal des loyers du lieu où se trouve le bien peut vous dire combien de temps prennent les affaires là-bas.

Toutes les expulsions rapportées en 2026 sont passées par les tribunaux^[1,2,3]. Selon haqq.ai, un site d'information juridique, l'expulsion au Liban exige toujours une décision de justice et un propriétaire ne peut pas expulser seul, bien que cette page ne cite aucune loi^[15]. Nous n'avons pas lu de texte de loi sur ce point : demandez à un avocat spécialisé en loyers de le confirmer pour votre cas.