Como obter comprovante ao pagar o vendedor em dinheiro vivo no Líbano?

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Por que a escritura registrada é a sua prova de verdade#

O escritório Kallas Law Firm explica que a propriedade passa pela escritura autêntica assinada perante um tabelião (kateb adel, كاتب العدل) para inscrição no registro de imóveis, e que uma procuração ou um acordo particular não a transfere^[1]. Você só é dono quando essa escritura é inscrita. Até lá, o dinheiro que você pagou dá um direito contra o vendedor e nada sobre o terreno em si^[1,2]. Há mais sobre essa situação em comprei com contrato, mas nada foi registrado.

O momento também importa. Segundo o Kallas Law Firm, quando duas pessoas reivindicam direitos sobre o mesmo imóvel, o registro as ordena pela data de entrada no seu diário e, para pedidos feitos no mesmo dia, pela hora do protocolo. A data em que a escritura foi assinada não decide^[3]. O momento mais seguro para entregar o saldo é, portanto, o mais perto possível da assinatura da escritura e do seu protocolo.

Se você paga um sinal na fase da promessa de venda, a promessa pode ser inscrita provisoriamente na ficha do imóvel. Isso mantém a sua prioridade diante de uma venda ou hipoteca posterior. Sem isso, a promessa não pode ser invocada contra terceiros de boa-fé^[1,5].

O que não encontramos sobre recibos em dinheiro#

Não encontramos fonte sobre como redigir um recibo de pagamento em dinheiro, se são necessárias testemunhas, se há conta de garantia (escrow) ou como programar o pagamento em dinheiro em relação ao registro. Não confie na palavra de corretor ou vendedor sobre nada disso. Pergunte ao tabelião responsável pela escritura, ou a um advogado contratado por você, antes de qualquer dinheiro trocar de mãos.

Mesmo assim, guardar bons registros ajuda. Para cada pagamento, peça um recibo assinado pelo vendedor que identifique o imóvel exatamente como consta na certidão do registro de imóveis (إفادة عقارية): número do lote e circunscrição imobiliária e, no caso de apartamento, a seção. Inclua o valor, a moeda e a data. Isso é uma orientação prática, não um formulário previsto em lei, e nenhuma fonte que lemos diz que peso esse recibo tem numa disputa. Guarde uma cópia do documento de identidade do vendedor, confira se o nome é o do proprietário na certidão e envie a si mesmo cópias digitalizadas de tudo.

A escritura também declara um preço. Para imóvel construído, o registro de imóveis cobra taxas sobre a estimativa do departamento de finanças: valor locativo × 30, se superior ao preço declarado^[6,7]. As fontes que lemos não confirmam a base para terreno sem construção; se você compra um lote, pergunte ao tabelião. A diferença entre o dinheiro que você pagou e o preço na escritura traz um risco próprio; veja o preço escrito na escritura.

Dinheiro vivo e as regras antilavagem de dinheiro#

Pela a Lei 44/2015^[4], os corretores devem manter registros e cumprir deveres de diligência, e tabeliães, advogados e contadores certificados devem aplicar esses deveres quando atuam numa venda de imóvel. A lei não lista quais documentos o comprador deve apresentar, e a prática varia conforme o tabelião e o banco. Espere perguntas sobre a origem do dinheiro; veja comprovação da origem dos recursos.

Usar a compra de imóveis para esconder a origem de fundos ilícitos é lavagem de dinheiro segundo essa lei, punida com prisão de 3 a 7 anos de prisão^[4] e multa de até o dobro do valor. A Comissão Especial de Investigação (Special Investigation Commission) pode registrar no registro de imóveis uma nota de que um bem está sob verificação, e essa nota apareceria na certidão do registro de imóveis^[1,3].

Se você mesmo leva o dinheiro, a Lei 42/2015 exige declaração escrita à alfândega quando o valor é acima de US$ 15.000^[4] ou o equivalente. Deixar de declarar pode trazer multa aduaneira até LBP 10 milhões e possível processo. Esse valor vem da lei de 2015 e perdeu a maior parte do valor desde 2019. O risco maior é que a alfândega retenha o dinheiro e comunique o Ministério Público junto à Corte de Cassação, que decide em dois dias se o mantém ou libera. Os detalhes estão em quanto dinheiro vivo você pode levar ao Líbano. A Assukna, empreendimento imobiliário com interesse comercial, diz que a maioria das compras é paga em dólares movimentados por casas de câmbio, portadores ou transferências, e recomenda planejar e documentar o método com um advogado^[8].