¿Qué es el «dam wa faraz» de un terreno y cuándo aplica a mi parcela?
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Respuesta corta
Dam wa faraz significa unir parcelas y volver a dividirlas. No pudimos confirmar cuándo se aplica: nuestras fuentes no dan su base legal, quién lo ordena ni cómo cambia la superficie y las cuotas. Pregunta en la municipalidad o a un abogado, y lee el extracto del registro de la propiedad de la parcela, que muestra sus cuotas y, si está medida, su superficie[1,2].
También se pregunta: “¿Qué significa ضم وفرز en terrenos del Líbano?” · “Unión y nueva división de terrenos en el Líbano” · “¿Qué es damm e ifraz de parcelas?” · “¿Mi parcela está afectada por dam w farz?”
Ninguna fuente libanesa que leímos explica el procedimiento legal del dam wa faraz. Esta página recoge lo publicado hasta el 17 de octubre de 2026. Antes de firmar o pagar, confirma todo lo que afecte a tu parcela con la oficina del Registro de la Propiedad y con un abogado.
Datos clave
- Significado de las palabras
- Damm (unir) y farz o ifraz (dividir)
- Base legal y quién lo ordena
- No confirmado en ninguna fuente que leímos
- Quién lleva el registro
- Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro, Ministerio de Finanzas[3,4]
- Cómo se identifica una parcela
- Por la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque[1,3]
- Costo de una nueva escritura tras una unión o subdivisión
- En disputa: LBP 150,000 según Kallas[7]; LBP 300,000 para la mayoría de los rubros de tarifa fija de un departamento según el Art. 81 modificado[7,8]
- Costo del levantamiento y del ingeniero
- No publicado en nuestras fuentes
Qué significa dam wa faraz y qué no pudimos confirmar
En árabe, damm (ضم) significa unir. Farz o ifraz (فرز، إفراز) significa separar o dividir. Juntas, dam wa faraz describe parcelas que se fusionan y luego se cortan en parcelas nuevas.
Hasta ahí llegan nuestras fuentes. No encontramos ninguna fuente libanesa que explique:
- la base legal de un esquema de dam wa faraz;
- qué autoridad lo decide;
- si se consulta a los propietarios;
- cómo cambia las cuotas y la superficie de una parcela.
La municipalidad donde está la parcela y la Dirección General de Urbanismo (DGU, المديرية العامة للتنظيم المدني) son los lugares probables para preguntar, junto con un abogado inmobiliario. Ninguna fuente que leímos confirma qué oficina decide estos esquemas[9].
Cómo se ve una unión o nueva división en los papeles
El Registro de la Propiedad se lleva por inmueble, no por propietario. Cada parcela tiene su propia ficha real bajo su número de parcela, y tu escritura es una copia de esa ficha[5]. Si las parcelas se unen o se vuelven a dividir, mira primero la ficha: el número de parcela, la superficie y las cuotas de los propietarios.
Un certificado de propiedad (إفادة عقارية) enumera los propietarios, el origen de su derecho y las cuotas de cada uno. También muestra hipotecas, embargos y juicios pendientes. Normalmente indica además la superficie de la parcela, pero Legalmondo señala que la superficie no aparece si la parcela no ha sido medida de forma definitiva[1,2].
La propiedad se expresa en 2,400 cuotas[1,6,10], que juntas forman el inmueble completo. Las cuotas son fracciones indivisas de la parcela. No delimitan un pedazo de terreno[5,9,10].
Después de una unión o subdivisión, el registro emite una nueva escritura por una tarifa fija, y el monto está en disputa. Kallas Law Firm (mayo de 2026) indica LBP 150,000 por una nueva escritura tras una subdivisión (ifraz) o unión (damm) de parcelas[7]. El Art. 81 consolidado de la Ley 10/2022, modificado por el decreto 56/2025, indica LBP 300,000 para la mayoría de los rubros de tarifa fija. Ambas cifras equivalen a pocos dólares estadounidenses[7,8]. Nuestras fuentes no dan el costo del levantamiento ni del ingeniero, así que pide una cotización por escrito a un agrimensor jurado.
Cuándo podría aplicar a tu parcela
Ninguna fuente que leímos dice cuándo un esquema de dam wa faraz alcanza a una parcela determinada. Lo que podemos darte es dónde mirar y a quién preguntar. La propiedad se ejerce dentro de los límites que fijan las leyes de urbanismo, expropiación y construcción, por eso Kallas Law Firm aconseja revisar el plan regulador municipal además del Registro de la Propiedad[9]. Aquí tienes cómo averiguar la zonificación de una parcela.
Hay dos procesos que se confunden fácilmente con este:
- El primer levantamiento de un pueblo nunca medido. Los trabajos de medición se anuncian con al menos dos meses de anticipación en el Boletín Oficial y en tres periódicos locales. Las oposiciones deben presentarse dentro de los 30 días siguientes a la publicación del acta provisional de delimitación. Los propietarios que no asisten quedan obligados como si hubieran estado presentes, así que quienes viven en el extranjero deben estar atentos a los trabajos de medición en su pueblo[5,6].
- Terminar la copropiedad entre herederos o copropietarios. Es un proceso aparte: mira cómo terminar la copropiedad de un inmueble.
Cómo revisar tu parcela por tu cuenta
- Anota los datos que identifican la parcela. En tu escritura o en los papeles del vendedor, busca la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque[1,3]. Si falta alguno, mira cómo encontrar el número y la zona de una propiedad.
- Pide un extracto oficial en la oficina correcta. Solicitas el certificado oficial en la oficina del registro de la propiedad de la zona donde está la parcela[1,11]. Legalmondo (junio de 2025) dice que solo se emite en persona y cuesta USD 5[1]. Legalmondo también dice que cualquier persona puede pedirlo en persona sin demostrar un interés legal, así que alguien en el Líbano, como un abogado que contrates, puede ir por ti. Pregunta en la oficina si necesitan un poder notarial. Kallas (octubre de 2025) da unos 2 días hábiles para un certificado en papel[2]. Legalmondo añade que no se emite ningún certificado mientras haya un gravamen o una inscripción en trámite sobre la parcela, algo que importa si se está registrando una unión o nueva división. Más en cómo obtener un extracto del Registro de la Propiedad.
- Compara el extracto con tu escritura anterior. Revisa línea por línea el número de parcela, la superficie y las cuotas de cada propietario. Si algo cambió, pregunta por escrito en la oficina del registro qué trámite lo cambió y pide una copia de la nueva escritura.
- Mira la parcela en el plano catastral. LIBC (2021) dice que el Catastro planifica los trabajos de delimitación y medición y supervisa a los agrimensores jurados que considera afiliados[4]. No encontramos una vía ni un precio publicados para pedir un plano, así que pregunta en la oficina del registro o a un agrimensor jurado. Más en planos catastrales y levantamientos.
- Pregunta por escrito a la municipalidad y a la DGU. Haz tres preguntas. ¿La parcela está dentro de algún proyecto de unión y nueva división, aprobado o propuesto? Si es así, ¿qué número y superficie tendría la parcela nueva? ¿Alguna parte está reservada para una calle o para uso público? Guarda las respuestas con tus papeles.
- Que un abogado lo lea todo antes de pagar. Entrégale el extracto, el plano y las respuestas de la municipalidad, y no le pagues al vendedor hasta que el abogado los haya leído.
Depende de
- Si el pueblo está medido o no. Donde la delimitación y el registro no están completos, se aplica un procedimiento de delimitación provisional y publicación antes de cualquier nueva inscripción, con dos meses para oponerse[5]. Más en terrenos medidos y no medidos.
- Si tienes cuotas o la parcela entera. No se puede registrar ningún derecho real sobre una parte definida de una parcela hasta que la parcela se divida y esa parte tenga su propia ficha[5]. Nuestras fuentes no dicen cómo trata una unión las cuotas en copropiedad, así que consulta a un abogado.
- La municipalidad y sus planes. Las reglas de urbanismo cambian según la zona. Pregunta en la municipalidad donde está la parcela y en la DGU qué se aplica a la tuya.
- Qué está inscrito en la ficha. Las restricciones a la disposición, los embargos y los juicios afectan a terceros solo desde la fecha en que se inscriben en la ficha[5]. No sabemos si un esquema de urbanismo se anota ahí, así que pregunta en la oficina del registro.
Preguntas frecuentes
¿El dam wa faraz cambia la superficie o las cuotas de mi escritura?
Nuestras fuentes no dicen cómo cambia una unión con nueva división la superficie o las cuotas de una parcela. Un certificado de propiedad reciente enumera los propietarios y las cuotas de cada uno, y también la superficie, salvo que la parcela no haya sido medida de forma definitiva[1,2]. Compáralo con tu escritura anterior y pregunta en la oficina del registro por cualquier diferencia.
¿Cuánto cuesta una nueva escritura después de unir o subdividir parcelas?
Es una tarifa fija del registro, pero la cifra está en disputa. Kallas Law Firm indica LBP 150,000[7], mientras que el Art. 81 de la Ley 10/2022, modificado por el decreto 56/2025, indica LBP 300,000 para la mayoría de los rubros de tarifa fija[7,8]. Las fuentes que leímos no dan costos de levantamiento ni de ingeniero.
¿Quién puede decirme si mi parcela es parte de un proyecto de dam wa faraz?
La municipalidad donde está la parcela y la Dirección General de Urbanismo son los lugares probables para preguntar, por escrito, junto con un abogado inmobiliario, aunque ninguna fuente que leímos confirma qué oficina decide estos esquemas[9]. Para saber el número actual de la parcela, sus propietarios y sus cuotas, pide un extracto oficial en la oficina del registro de la propiedad de la zona de la parcela[1,11].
Fuentes
Verificado con estas fuentes. Los números del texto remiten aquí.
- 1.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 jun 2025 · consultado el 17 oct 2026
- 2.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 oct 2025 · consultado el 17 oct 2026
- 3.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · sin fecha · consultado el 17 oct 2026
- 4.LIBC: How GDLRC is implementing the Roadmap to Build Land Industry in Lebanon
LIBC (Lebanese International Business Council) · 21 ene 2021 · consultado el 17 oct 2026
- 5.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 may 2026 · consultado el 16 oct 2026
- 6.Land Delimitation and Registration Works in Lebanese Law — Part Seven of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 may 2026 · consultado el 17 oct 2026
- 7.Real estate fees calculator
Kallas Law Firm · 24 may 2026 · consultado el 17 oct 2026
- 8.Law 10/2022 (General Budget Law for 2022), consolidated text with amendments
Lebanese University Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 15 nov 2022 · consultado el 17 oct 2026
- 9.Definition of Real Property and Types of Ownership in Lebanese Law (Part One of the Practical Guide to the Code of Real Property)
Kallas Law Firm · 25 may 2026 · consultado el 17 oct 2026
- 10.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · mayo de 2024 · consultado el 16 oct 2026
- 11.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 jun 2022 · consultado el 17 oct 2026
- 12.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 oct 2020 · consultado el 17 oct 2026
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo obtengo el plano catastral o la medición de un terreno en Líbano y confirmo sus límites?Pide un extracto oficial, luego consulta al Catastro y a un agrimensor jurado: el plano certificado prevalece sobre el terreno. Cuotas y plazos explicados.
- ¿Cómo verifico una escritura de propiedad en el Líbano antes de comprar?Pide tu propio extracto oficial del registro de la propiedad y léelo antes de pagar. Dónde obtenerlo, cuánto cuesta, alertas y lo que no muestra.
- ¿Cómo obtengo un certificado del registro de la propiedad en Líbano y cuánto cuesta?Se pide en persona en la oficina del registro de la zona; un estudio jurídico indica USD 5. Los números necesarios, copias de OMT y en línea, y qué revisar.
- ¿Cómo averiguo la zonificación y los coeficientes de construcción de un terreno en Líbano?Ninguna fuente publica una oficina que lo emita: obtén el extracto del terreno y pide a un ingeniero revisar el plan director y los coeficientes. Pasos.
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- ¿Cómo encuentro el número de propiedad, la zona y la sección de mi inmueble en Líbano?Número de propiedad, zona y sección están en tu escritura o en un extracto del Registro de la Propiedad. Sin papeles, buscar por nombre puede dar el número.
