Comment enregistrer un bail à la municipalité au Liban, et combien ça coûte ?

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Qui enregistre, où et avant quand#

Selon l'union des municipalités de la Dahyé, l'obligation incombe au propriétaire ou à l'exploitant de l'immeuble loué. Il enregistre le bail, avec ses annexes, à la municipalité où se trouve le bien, chaque année avant le 31 décembre^[1]. L'union indique que, selon la circulaire 8/99 du ministre de l'Intérieur, l'enregistrement est fait immédiatement, et que le bureau remet une copie certifiée exonérée de droit de timbre.

Cette même page ne dit pas ce qui se passe si le propriétaire n'enregistre pas, ni si un locataire peut enregistrer seul le bail^[1]. Si vous êtes locataire et que le propriétaire n'a pas enregistré, demandez directement à la municipalité si vous pouvez le déposer vous-même et ce qu'elle exigera de vous.

Ce que le bail doit contenir et ce qu'il faut apporter#

L'union des municipalités de la Dahyé énumère ce qu'un bail doit contenir pour être enregistré. Il doit indiquer le numéro et la situation du bien (zone, rue, étage) et la description des locaux. Il doit aussi indiquer les noms des parties, le loyer écrit en monnaie libanaise, la durée, les services éventuels fournis par le propriétaire et leur prix, l'adresse complète du propriétaire et l'usage prévu^[1]. Si vous ne connaissez pas le numéro de la parcelle, voyez comment trouver le numéro, la zone et la section d'un bien. Nous n'avons trouvé aucune source disant si un bail rédigé en dollars américains est aujourd'hui refusé ou converti.

Vous remettez le bail et ses annexes en deux exemplaires. Pour un nouveau contrat, vous ajoutez un relevé foncier (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية) de trois mois au plus. Pour un bien enregistré pour la première fois, vous ajoutez aussi une copie de votre pièce d'identité^[1]. Le relevé s'obtient au registre foncier (السجل العقاري) : voici comment obtenir un relevé foncier et ce qu'il coûte. D'autres municipalités peuvent demander plus que la Dahyé.

Selon le cabinet Adala Law Firm, un bail verbal engage quand même les deux parties^[9]. Pour l'enregistrer, il faut toutefois un bail écrit. Un modèle de contrat de bail est un point de départ ; vérifiez qu'il couvre tous les éléments ci-dessus.

Ce que ça coûte#

La page de la Dahyé énumère deux frais : un timbre fixe par contrat ou annexe, et un timbre proportionnel sur le loyer réel pour toute la durée^[1]. Les sources divergent sur le taux proportionnel :

Aucune source n'applique explicitement le taux de 4 pour mille aux baux^[1,2,3]. Le timbre fixe de 3 000 LL ne vaut presque plus rien aujourd'hui et a pu être relevé^[1]. Le ministère des Finances cite la circulaire 491/S1 du 13 mars 2002 sur l'application du droit de timbre aux baux, mais nous ne l'avons pas lue^[4].

PwC indique aussi que, selon la décision 684 du ministère des Finances du 23 novembre 2023, les contrats en devise étrangère sont convertis au taux Sayrafa pour le droit de timbre^[1,2,3]. Nous n'avons rien trouvé sur le point de savoir si la municipalité perçoit les frais en livres ou en dollars. Demandez au guichet d'enregistrement de la municipalité de vous donner par écrit le taux, la base et la devise avant de payer.

Pourquoi c'est utile : EDL et registre foncier#

Pour un locataire, l'enregistrement a un usage pratique. Pour transférer un compteur d'électricité existant à un nouvel abonné, EDL demande la facture du compteur, une pièce d'identité et l'un de trois papiers : un titre de propriété, un contrat de vente ou un bail signé par la municipalité^[7,8]. EDL refuse toute opération tant que les arriérés du compteur ne sont pas payés. Plus de détails dans mettre un compteur EDL à votre nom.

Les baux longs concernent aussi le registre foncier. Les baux de plus de trois ans doivent y être inscrits, et le cabinet Kallas explique qu'un bail non enregistré n'engage les tiers, comme un nouveau propriétaire, que pour trois ans de loyer au maximum^[5,6]. Nous n'avons trouvé ni frais ni procédure publiés pour cette inscription : demandez à un notaire (kateb adel, كاتب العدل) ou à un avocat. Selon IDAL, un étranger titulaire d'un droit de bail ordinaire de plus de 10 ans a besoin d'un décret du Conseil des ministres^[10]. Voir les baux de plus de 10 ans pour les étrangers.