Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ou chaque année ?

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Quelle loi s'applique à votre bail#

Un bail d'habitation signé après juillet 1992 est un « nouveau » bail. Il relève de la loi 159/92^[1,6,7,8] et du chapitre sur le louage du Code des obligations et des contrats. Selon ces règles, propriétaire et locataire fixent librement le loyer et la durée. Commencez donc par lire votre contrat.

Les baux signés avant le 23 juillet 1992 suivent le régime des anciens loyers^[2,3,4]. Ce régime est la loi sur les loyers de 2014, modifiée par la loi 2/2017^[2,3,10]. Dans ce cadre, les locataires qui bénéficient du Fonds paient le « bedel al-mithl » (loyer équivalent)^[4,11,12] pendant leur prorogation. Si vous ne savez pas de quel côté de la limite vous êtes, voyez si votre bail est ancien ou nouveau. Pour ce que paient aujourd'hui les locataires d'anciens loyers, voyez les montants des anciens loyers et le bedel al-mithl.

Pendant la durée du bail : le loyer reste celui du contrat#

Selon Adala Law Firm, un propriétaire ne peut exiger aucune augmentation avant la fin du bail^[1]. Sur les variations du taux de change, un avis de 2019 estime que le loyer de base ne peut pas changer, mais que le propriétaire peut demander des dommages-intérêts en justice^[13]. L'avis d'Adala est la lecture d'un seul cabinet, et nous n'avons trouvé aucune décision de justice à ce sujet.

Deux cabinets d'avocats disent qu'un bail d'habitation postérieur à 1992 dure au moins trois ans, mais ils donnent des bases juridiques différentes^[1,5,7]. Jaber Law Firm dit qu'un locataire titulaire d'un contrat d'un an peut rester trois années consécutives en vertu de l'art. 543 du Code des obligations et des contrats. Adala Law Firm dit qu'une durée convenue plus courte est traitée comme une durée de trois ans selon la loi 159/92. Les sources n'expliquent pas comment cette règle et celle de l'interdiction d'augmenter se combinent pour un contrat d'un an. Consultez donc un avocat avant d'accepter ou d'exiger une hausse annuelle. Plus de détails dans la durée minimale de trois ans des nouveaux baux.

Le LCPS, un centre de réflexion sur les politiques publiques, décrivait en septembre 2025 les baux postérieurs à 1992 comme libéralisés, avec révision tous les trois ans^[4]. Il n'explique pas comment cette révision fonctionne ni qui la fixe. Nous n'avons trouvé aucune source sur la validité d'une clause écrite dans le bail, comme un pourcentage annuel fixe ou un indice, et la page d'Adala ne traite pas de telles clauses^[1]. Si votre bail en contient une, faites-la lire par un avocat.

À la fin du bail#

Si le bail arrive à son terme, que vous restez et que le propriétaire continue d'accepter le loyer sans objection, l'art. 593 considère le bail comme renouvelé aux mêmes conditions et pour la même durée^[1], selon Adala Law Firm. Rester contre la volonté du propriétaire n'est pas un renouvellement. Adala ajoute que le propriétaire ne peut pas non plus exiger d'augmentation pendant une reconduction tacite.

Un propriétaire qui veut un loyer plus élevé doit donc agir à l'échéance. Pour mettre fin au bail à son terme, Adala dit que le propriétaire doit déclarer qu'il ne renouvelle pas, ou envoyer un avis indiquant que le bail a expiré et demander au locataire de partir. Il doit aussi refuser tout nouveau loyer, car l'accepter vaut reconduction tacite^[1]. Nous n'avons trouvé aucune source donnant un délai de préavis minimal. Vos options si aucun nouveau loyer n'est convenu sont détaillées dans l'expulsion après la fin du bail.

Dollars, nouveau propriétaire et projet de loi#

En 2019, avant l'effondrement de la livre, Wahib Fayyad, membre de l'ordre des notaires, a dit à Annahar qu'un propriétaire peut demander des dommages-intérêts pour le préjudice causé par la hausse du dollar, mais ne peut pas modifier le loyer de base à cause du taux de change^[13]. C'est l'opinion d'une seule personne, et nous n'avons trouvé aucune décision qui l'applique. Voyez si un propriétaire peut exiger des dollars.

Si l'appartement est vendu, un bail non inscrit lie le nouveau propriétaire pour trois ans de loyer au plus, et les baux de plus de trois ans doivent être inscrits au registre foncier (السجل العقاري)^[7,9]. Nous n'avons trouvé aucune source indiquant si un nouveau propriétaire peut augmenter le loyer une fois cette protection épuisée. Nous n'avons pas non plus trouvé de frais ni de procédure publiés pour inscrire un bail. Adressez-vous au bureau du registre foncier dont dépend le bien, ou à un notaire (kateb adel, كاتب عدل).

Le projet de loi du 25 février 2026 sur les nouveaux baux porterait aussi la durée minimale de 3 à 5 ans (proposé)^[5] et protégerait les locataires contre les augmentations arbitraires. Par ailleurs, la commission de l'Administration et de la Justice du Parlement étudiait encore deux projets sur les anciens loyers le 13 octobre 2026, sans décision^[14].