O preço na escritura é o preço real que paguei? Quais os riscos de declarar menos?

Também perguntam: “Preço declarado e preço real na escritura no Líbano” · “Que preço vai na escritura se eu pagar em dólares frescos?” · “Preço menor no contrato reduz a taxa de registro no Líbano?” · “Quais os riscos de declarar preço menor na escritura?”

Para que serve o preço na escritura#

A venda é assinada em escritura notarial e só passa a ser sua quando é inscrita no registro de imóveis (السجل العقاري)^[11]. O preço escrito nela é o que você e o vendedor declaram, e várias cobranças partem dele. O imposto de selo é de 0,4%^[5,8] do valor do contrato. Segundo o escritório Kallas Law Firm, somam-se a isso selos fixos de LBP 200.000 sobre o contrato e LBP 100.000 sobre a escritura^[5].

A taxa de registro (3% do valor para compradores libaneses, 5% para não libaneses^[7]) segue o preço declarado só quando ele supera a estimativa oficial^[5,6]. Por uma regra de 2017, um adiantamento de 2% sobre o preço do contrato, mais a taxa municipal, é pago em até 15 dias após um contrato de venda com levantamento topográfico. Não está confirmado se esse adiantamento ainda é cobrado do mesmo modo desde a Lei 10/2022^[8,9].

O preço da escritura nem sempre correspondeu ao dinheiro pago. O Libnanews (agosto de 2026) informa que, entre 2019 e 2022, muitas vendas foram pagas com cheques bancários sobre depósitos em dólar bloqueados. Por isso, os preços registrados naquele período podem ser várias vezes o valor em dinheiro^[12].

Por que declarar menos muitas vezes não reduz a taxa de registro#

Para imóvel construído, o art. 76 da Lei 10/2022 fixa a base da taxa de transferência em valor locativo × 30, se superior ao preço declarado^[5,6]. A estimativa é feita pela repartição regional de finanças; em Beirute, é o departamento do imposto sobre imóveis construídos. O registro de imóveis deve aplicar essa estimativa sem alterá-la quando ela for maior que o preço declarado. O oficial do registro também pode fixar um valor maior a seu critério, e o LeBusiness observa que declarar um preço baixo para economizar taxas nem sempre funciona^[1,2].

Numa entrevista de 2015, o presidente do sindicato de corretores REAL disse que o registro pode citar o que outro comprador do mesmo edifício pagou por m². É o relato de um corretor em 2015, e o registro não o confirmou como prática^[13]. A estimativa costuma ficar muito abaixo do preço de mercado^[5]. Quando o preço declarado é maior, a taxa acompanha o preço^[1,2].

A estimativa chega à sua venda por meio da certidão de valor locativo. Quando não há penhora do Tesouro sobre o imóvel, a repartição de finanças a emite depois que o vendedor paga o imposto sobre imóveis construídos e o imposto sobre ganhos de capital do imóvel^[5,6]. Se a certidão do registro mostrar penhora do Tesouro, valem regras diferentes; não as lemos, então pergunte à repartição regional de finanças ou a um advogado. Veja o que é a certidão de valor locativo e valor estimado versus preço declarado para comparar os dois números.

A regra do ×30 foi escrita para imóvel construído, e as fontes que lemos não confirmam a base da taxa para terreno sem construção^[5,6]. A venda de terreno usa uma declaração municipal do conteúdo, em vez do valor locativo^[14,15]. Pergunte ao notário como as taxas do seu terreno serão calculadas antes de combinar o preço.

Pagando em dólares frescos: qual valor, qual taxa de câmbio#

Impostos e taxas são cobrados em libras libanesas^[6,10], e, onde é preciso converter um valor em moeda estrangeira, vale a taxa do Banque du Liban. As fontes que lemos não dizem qual taxa o registro de imóveis usa quando o preço declarado em dólar supera a estimativa em libras.

Para o imposto de selo, a taxa é objeto de disputa. O Kallas Law Firm (maio de 2026) cita o art. 17 da lei do imposto de selo, que usa a taxa do dia anterior. A PwC (julho de 2026) cita a decisão 684 do Ministério das Finanças, de 23 de novembro de 2023, que exige a taxa Sayrafa^[5,8]. Pergunte ao notário qual taxa vale no dia da assinatura.

Os relatórios de registro da BLOMINVEST citam USD/LBP 89.500 (desde 1º de fevereiro de 2024)^[16]. O banco a usa para converter números em seus relatórios e não diz que seja a taxa usada para cobrar taxas. A taxa de LBP 1.500 por USD da Lei 40/2026 vale só para contratos lançados no registro diário antes de 1º de janeiro de 2020 e pagos até 31 de dezembro de 2026. Compras novas não se enquadram^[5,17]. Mais em qual taxa de câmbio as taxas usam.

Os riscos de declarar menos#

Não encontramos regra publicada que fixe penalidade para quem declara preço abaixo do pago, nem decisão judicial a respeito. Essa lacuna nas nossas fontes não protege você. Esta página não aconselha declarar menos, e um advogado de direito imobiliário é a pessoa certa para perguntar sobre o seu caso.

Um risco está escrito no Código de Direitos Reais. Quando a cota de um coproprietário é vendida a um estranho, outro coproprietário pode ocupar o lugar do comprador, nas mesmas condições, depois que a venda for registrada^[3] . Quem exerce a preempção deve depositar o preço da venda, e o comprador não pode alegar que o preço real era maior que o do contrato registrado. Veja comprar ou vender uma cota e a preempção.

O vendedor paga imposto sobre o ganho^[4]. O texto da Lei 330/2024 aplica o 1% temporário a todo o item; a PwC entende que ele cobre apenas imóveis não residenciais^[4,5]. Pergunte ao Ministério das Finanças ou a um advogado tributarista qual vale para a sua venda. As fontes que lemos não dizem como a repartição de finanças define o seu custo de compra quando você vender depois, então pergunte a um consultor tributário como o preço da sua escritura será tratado. Mais em imposto sobre ganhos de 15% ou 1%.

Pela Lei 44/2015, notários, advogados e corretores têm deveres de combate à lavagem de dinheiro ao tratar de vendas de imóveis. A lei não lista quais documentos o comprador deve apresentar, e a prática varia conforme o notário e o banco^[18]. Guarde o registro de cada pagamento que fizer: veja como obter comprovante ao pagar o vendedor em dinheiro.