Le prix inscrit dans l'acte est-il le prix réellement payé, et quels risques si l'on déclare moins ?

Aussi formulé: “Prix déclaré et prix réel dans un acte de vente au Liban” · “Quel prix mettre dans l'acte si je paie en dollars frais ?” · “Un prix plus bas dans le contrat réduit-il les frais d'enregistrement au Liban ?” · “Quels risques si je déclare un prix inférieur dans l'acte ?”

À quoi sert le prix inscrit dans l'acte#

Une vente est signée par acte notarié et ne devient effective qu'une fois inscrite au registre foncier (السجل العقاري)^[11]. Le prix qui y figure est celui que vous et le vendeur déclarez, et plusieurs frais en découlent. Le droit de timbre est de 0,4 %^[5,8] de la valeur du contrat. Selon le cabinet Kallas Law Firm, s'y ajoutent des timbres fixes de 200 000 LBP sur le contrat et de 100 000 LBP sur l'acte^[5].

Les frais d'enregistrement (3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[7]) suivent le prix déclaré seulement quand ce prix dépasse l'estimation officielle^[5,6]. Selon une règle de 2017, une avance de 2 % sur le prix du contrat, plus les frais municipaux, est payée dans les 15 jours suivant un contrat de vente avec relevé topographique. On ne sait pas si cette avance est toujours perçue de la même façon depuis la loi 10/2022^[8,9].

Le prix de l'acte n'a pas toujours correspondu à l'argent versé. Libnanews (août 2026) rapporte qu'entre 2019 et 2022, de nombreuses ventes ont été payées par chèques bancaires tirés sur des dépôts en dollars bloqués. Les prix enregistrés ces années-là peuvent donc valoir plusieurs fois moins en espèces^[12].

Pourquoi déclarer moins ne réduit souvent pas les frais d'enregistrement#

Pour un bien bâti, l'art. 76 de la loi 10/2022 fixe la base des frais de mutation à : valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[5,6]. L'estimation est faite par le bureau régional des Finances ; à Beyrouth, c'est le service de l'impôt sur les immeubles bâtis. Le registre foncier doit appliquer cette estimation telle quelle quand elle dépasse le prix déclaré. Le conservateur peut aussi fixer une valeur plus haute à sa discrétion, et LeBusiness note que déclarer un prix bas pour économiser des frais ne marchera pas toujours^[1,2].

Dans une interview de 2015, le président du syndicat des courtiers REAL a dit que le registre peut se référer à ce qu'un autre acheteur du même immeuble a payé au m². C'est le récit d'un courtier en 2015, et le registre ne l'a pas confirmé comme pratique^[13]. L'estimation est souvent très inférieure au prix du marché^[5]. Quand le prix déclaré est plus élevé, les frais suivent le prix^[1,2].

L'estimation arrive jusqu'à votre vente par le relevé de valeur locative. S'il n'y a pas de saisie du Trésor sur le bien, le bureau des Finances le délivre une fois que le vendeur a payé l'impôt sur les immeubles bâtis et l'impôt sur les plus-values du bien^[5,6]. D'autres règles s'appliquent si l'extrait montre une saisie du Trésor ; nous ne les avons pas lues, demandez au bureau régional des Finances ou à un avocat. Voir ce qu'est le relevé de valeur locative, et valeur estimée et prix déclaré pour comparer les deux chiffres.

La règle du ×30 est écrite pour les biens bâtis, et les sources consultées ne confirment pas la base des frais pour un terrain non bâti^[5,6]. Une vente de terrain utilise un état de contenance délivré par la municipalité à la place de la valeur locative^[14,15]. Demandez au notaire comment les frais de votre parcelle seront calculés avant de convenir d'un prix.

Payer en dollars frais : quel chiffre, quel taux#

Les taxes et frais sont perçus en livres libanaises^[6,10], et quand un montant en devise doit être converti, le taux de la Banque du Liban s'applique. Les sources consultées ne disent pas quel taux le registre foncier utilise quand le prix déclaré en dollars dépasse l'estimation en livres.

Pour le droit de timbre, le taux est contesté. Kallas Law Firm (mai 2026) cite l'art. 17 de la loi sur le droit de timbre, qui retient le taux de la veille. PwC (juillet 2026) cite la décision 684 du ministère des Finances du 23 novembre 2023, qui impose le taux Sayrafa^[5,8]. Demandez au notaire quel taux s'applique le jour de la signature.

Les rapports de BLOMINVEST sur le registre citent 89 500 LBP pour 1 USD (depuis le 1er février 2024)^[16]. La banque l'utilise pour convertir les chiffres de ses rapports et ne dit pas que c'est le taux de perception des frais. Le taux de 1 500 LBP pour 1 USD prévu par la loi 40/2026 ne vaut que pour les contrats inscrits au registre journalier avant le 1er janvier 2020 et payés au plus tard le 31 décembre 2026. Les nouveaux achats n'y ont pas droit^[5,17]. Plus de détails dans quel taux de change pour les frais.

Les risques de déclarer moins#

Nous n'avons trouvé aucune règle publiée fixant une pénalité pour un prix déclaré inférieur à celui payé, ni aucune décision de justice à ce sujet. Ce vide dans nos sources ne vous protège pas. Cette page ne conseille pas de déclarer moins, et un avocat spécialisé en droit immobilier est la bonne personne pour votre dossier.

Un risque est écrit dans le Code de la propriété foncière. Quand la part d'un copropriétaire est vendue à un tiers, un autre copropriétaire peut prendre la place de l'acheteur aux mêmes conditions après l'enregistrement de la vente^[3] . Le préempteur doit consigner le prix de vente, et l'acheteur ne peut pas prétendre que le prix réel était supérieur à celui du contrat enregistré. Voir acheter ou vendre une part et la préemption.

Le vendeur paie l'impôt sur la plus-value^[4]. Le texte de la loi 330/2024 applique le taux temporaire de 1 % à l'ensemble ; PwC le lit comme ne couvrant que les biens non résidentiels^[4,5]. Demandez au ministère des Finances ou à un avocat fiscaliste ce qui s'applique à votre vente. Les sources consultées ne disent pas comment le bureau des Finances fixe votre coût d'achat quand vous revendrez, demandez donc à un conseiller fiscal comment le prix de votre acte sera traité. Plus de détails dans l'impôt sur les plus-values, 15 % ou 1 %.

Selon la loi 44/2015, les notaires, avocats et courtiers ont des obligations de lutte contre le blanchiment d'argent quand ils traitent des ventes immobilières. La loi ne liste pas les documents que l'acheteur doit présenter, et la pratique varie selon le notaire et la banque^[18]. Gardez une trace de chaque paiement : voir obtenir une preuve quand vous payez le vendeur en espèces.