Je vis à l'étranger : comment payer un appartement au Liban sans prêt immobilier ?

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Pourquoi il ne faut pas compter sur un prêt immobilier#

À l'automne 2026, la presse économique et générale indique que les banques commerciales libanaises n'accordent toujours pas de prêts immobiliers et que le crédit hypothécaire à long terme est largement absent^[3,4]. Aucune page produit d'une banque ni aucune circulaire de la Banque du Liban ne le précise, et les exceptions, comme les prêts au personnel, ne sont pas documentées. Assukna, une entreprise immobilière qui a intérêt à vendre, conseille aux acheteurs de la diaspora de ne pas compter sur un prêt d'une banque libanaise et affirme que les vraies transactions se font entièrement en USD cash^[11].

L'exception est la Banque de l'Habitat (BDH), ouverte aux résidents et aux expatriés^[1,2,9]. Elle prête jusqu'à 100 000 USD (minimum 20 000 USD)^[1,2]. En octobre 2026, son taux est de 5,75 % par an (TAEG 6,33 %)^[1,3,12], et la BDH précise que ce taux peut être modifié. Les étrangers ne peuvent pas emprunter à la BDH, qui exige la nationalité libanaise depuis au moins 10 ans.

Un prêt BDH vous laisse tout de même une grande part à payer vous-même. L'apport est d'au moins 20 % de la valeur fixée par l'évaluation de la banque, et non du prix convenu. Si la banque évalue l'appartement en dessous du prix, vous payez la différence en cash en plus^[1,2]. Le prêt est versé au vendeur une fois le titre inscrit à votre nom, et aucune source n'explique comment acheteur et vendeur comblent le délai avant le versement de la BDH. Un logement financé par la BDH est exclusivement à usage d'habitation familiale : un appartement de vacances ou d'investissement n'est donc pas éligible (voir Qu'est-ce que le programme PCH de location-vente et comment y candidater ?). Les règles pour les emprunteurs à l'étranger sont dans les prêts BDH pour les Libanais de l'étranger.

Comment les acheteurs à l'étranger transfèrent l'argent#

Aucune source neutre ou officielle ne décrit comment paient les acheteurs à l'étranger. Ce qui existe vient de gens qui vendent des biens. Assukna dit que la plupart des achats sont financés en USD transférés par des bureaux de change, des porteurs de confiance ou, parfois, des virements internationaux, plutôt que par des comptes bancaires libanais. Elle conseille de prévoir et de documenter la méthode avec un avocat^[11]. JSK Real Estate écrivait en 2023 que certains vendeurs veulent être payés sur un compte hors du Liban alors que l'acheteur détient du cash au Liban, ou l'inverse, et qu'un vendeur qui accepte l'une ou l'autre méthode a bien plus de chances de conclure^[13].

Les applications de transfert sont conçues pour de petites sommes. En octobre 2026, la limite de Taptap Send pour les transferts via Whish est de 5 000 USD par transfert et par mois^[14], et celle pour le retrait en espèces MTM est de 9 900 USD par transfert. Avec ces limites, payer le prix d'un bien prendrait de nombreux mois. Nous n'avons pas trouvé les limites d'OMT pour les transferts entrants. Les options sont comparées dans envoyer de l'argent au Liban pour un bien immobilier.

Si vous transportez du cash, la loi 42/2015 impose une déclaration écrite à la douane pour tout montant supérieure à 15 000 USD^[10]. La douane peut retenir un montant non déclaré ou suspect et en informer le procureur général près la Cour de cassation, qui décide sous deux jours de le garder ou de le restituer. L'amende pour absence de déclaration est jusqu'à 10 millions LBP, et des poursuites pénales ne sont pas exclues. Cette amende a été fixée en livres libanaises en 2015 et a perdu l'essentiel de sa valeur depuis 2019 : les plus grands risques sont donc la retenue du cash et les poursuites.

Ce qui protège votre argent#

La propriété se transmet par l'acte authentique signé devant notaire et inscrit au registre foncier. Une procuration ou un accord privé ne la transfère pas^[7].

Si vous versez un acompte sur une promesse de vente, la promesse peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet du bien, ce qui préserve votre rang face à une vente ou à une hypothèque ultérieure. Sans cette inscription, on ne peut pas l'opposer aux tiers de bonne foi^[7,15]. Entre droits concurrents sur le même bien, la priorité est donnée à la date d'entrée dans le journal quotidien du registre, non à la date de signature de l'acte^[16]. Faites donc déposer l'acte dès sa signature.

Attendez-vous à des questions sur l'origine des fonds. Selon la loi 44/2015^[10], les courtiers doivent tenir des registres et effectuer des vérifications de diligence, et les notaires et avocats doivent faire de même lorsqu'ils traitent une vente pour vous. La loi ne liste pas les documents que vous devez présenter, et la pratique varie selon le notaire et la banque. Gardez toutes les preuves de transfert et tous les reçus.

Nous n'avons trouvé aucune source neutre sur le séquestre, les fonds détenus par le notaire ou un ordre de paiement standard pour les acheteurs à l'étranger. Demandez à un avocat libanais si l'argent peut être bloqué jusqu'à l'inscription, comment chaque paiement sera quittancé et quand le solde est libéré par rapport à l'inscription. Les frais s'ajoutent au prix : les frais d'enregistrement sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[17], et le droit de timbre est de 0,4 %^[18,19]. Voir le coût total d'un achat immobilier.