Faut-il payer en espèces ou par virement pour acheter un bien immobilier au Liban ?

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Comment on paie un bien au Liban aujourd'hui#

Sans prêt bancaire, les acheteurs paient eux-mêmes le prix. À l'automne 2026, la presse indique que les banques commerciales libanaises n'accordent toujours pas de prêts immobiliers^[5,6]. En 2025 et 2026, le marché a surtout fonctionné en espèces, avec des acheteurs en majorité libanais de l'étranger, quelques investisseurs locaux et des détenteurs de cash^[6,7]. JSK Real Estate, un courtier, indique que les achats de 2025 ont été payés en totalité, en espèces ou par virement bancaire du montant entier, surtout en USD^[1,2].

Assukna est une société immobilière qui vend ses propres projets. En avril 2026, elle a indiqué que la plupart des achats sont financés avec des USD transférés par des bureaux de change ou des coursiers de confiance, et seulement parfois par virement international, sans passer par des comptes bancaires libanais. Assukna conseille aussi de prévoir et de documenter le mode de paiement avec un avocat^[8]. Les vendeurs demandent souvent des « fresh dollars » ; JSK entend par là des billets en espèces ou un virement de banque à banque hors du Liban^[9].

C'est souvent le vendeur qui choisit. En 2023, JSK décrivait un décalage qui joue dans les deux sens : certains vendeurs veulent un paiement sur un compte hors du Liban alors que l'acheteur a du cash au Liban, et d'autres veulent l'inverse. JSK ajoutait qu'un vendeur qui accepte l'un ou l'autre mode a beaucoup plus de chances de conclure la vente^[9].

Payer en espèces : ce que demande la loi#

La loi 42 de 2015 encadre les espèces transportées à la frontière. Vous devez déclarer par écrit à la douane tout argent liquide ou instrument négociable que vous introduisez au Liban ou en sortez supérieure à 15 000 USD^[3]. La douane peut fouiller les voyageurs et les bagages. Si la déclaration est fausse ou absente, elle peut retenir les espèces et en informer le procureur public près la Cour de cassation, qui doit décider sous deux jours de les garder ou de les restituer. Certaines sources donnent un autre seuil : suivez la loi et vérifiez la procédure en vigueur auprès de la douane libanaise avant de voyager. Le détail est dans combien d'espèces on peut introduire au Liban.

Le cash coûte aussi de l'argent du côté du vendeur. En 2023, JSK indiquait que les vendeurs qui retiraient en espèces tout le prix de vente d'un compte fresh dollar libanais payaient des commissions très élevées^[9]. Aucun chiffre actuel n'est publié : le vendeur doit demander à sa banque son barème de frais. Un vendeur qui sort ensuite les espèces du Liban relève lui aussi de la loi 42, mais pour des espèces qui quittent le pays, une communication sur demande peut suffire à la place d'une déclaration écrite^[3].

Payer par virement : ce qui change#

Le virement peut aller vers le compte du vendeur à l'étranger ou au Liban, selon ce que le vendeur accepte^[9]. Nous n'avons trouvé aucune source sur les frais de virement ni sur les documents bancaires exigés pour un paiement immobilier. Interrogez votre banque et celle du vendeur avant d'envoyer quoi que ce soit.

Les applications de transfert sont conçues pour de petites sommes. En octobre 2026, Taptap Send autorise 5 000 USD par transfert et par mois^[10] pour les transferts vers le Liban via Whish, et 9 900 USD par transfert pour un retrait d'espèces chez MTM. Un destinataire Whish qui a besoin de plus que la limite mensuelle peut devoir justifier le transfert, par exemple avec une facture de vente. Pour les autres options, voir envoyer de l'argent au Liban pour un bien immobilier.

Dans les deux cas : contrôles anti-blanchiment et preuves#

La loi 44 de 2015 s'applique quel que soit le mode de paiement. Les courtiers doivent tenir des registres et faire preuve de vigilance, et les notaires, avocats et experts-comptables agréés doivent appliquer les mêmes devoirs lorsqu'ils traitent des ventes immobilières pour des clients^[3]. La loi ne liste pas les documents que l'acheteur doit présenter, et la pratique varie selon le notaire et la banque. Demandez tôt au notaire ce qu'il voudra voir, et lisez la preuve de l'origine des fonds.

Acheter un bien avec des fonds illicites pour en cacher l'origine est du blanchiment d'argent. Il est puni de 3 à 7 ans d'emprisonnement^[3] et d'une amende pouvant atteindre le double du montant. La Commission d'enquête spéciale peut faire inscrire sur un registre foncier une mention indiquant qu'un bien est en cours de vérification, et peut demander son gel. Une telle mention apparaîtrait sur le relevé foncier (إفادة عقارية)^[4,11].

L'argent versé avant l'enregistrement de la vente ne vous donne qu'une créance personnelle contre le vendeur, et vous n'êtes pas encore propriétaire^[4,12]. La preuve compte donc surtout quand vous payez en espèces. Obtenez un reçu signé pour chaque paiement, avec le bien, le montant et la date. Plus de détails dans la preuve quand vous payez un vendeur en espèces.