Peut-on acheter un appartement au Liban avec un chèque bancaire, et quelle décote les vendeurs appliquent-ils ?

Aussi formulé: “Acheter un appartement au Liban par chèque bancaire” · “Décote chèque lollar immobilier” · “Les vendeurs libanais acceptent-ils les chèques de banque ?” · “Acheter un bien avec des dépôts bloqués”

Ce que signifie « chèque bancaire » au Liban#

Dans les ventes immobilières, JSK Real Estate (janvier 2023) emploie « chèque de banque » pour désigner de l'argent tiré d'un dépôt en dollars bloqué dans une banque libanaise^[1]. Les dollars des comptes d'avant la crise s'appellent des lollars. AGBI a rapporté en octobre 2023 que, depuis 2021, les détenteurs de lollars ne pouvaient retirer que de petites sommes, souvent avec une décote qui, à son plus fort, a pris environ 80 % de la valeur nominale^[2].

Les dollars « frais » sont l'autre type d'argent. JSK Real Estate emploie ce terme pour des billets en espèces ou un virement de banque à banque hors du Liban^[1]. AGBI a aussi rapporté en octobre 2023 que la circulaire 679 de la Banque du Liban interdit aux banques de prélever des commissions instaurées après le 31 octobre 2019 sur les dépôts en dollars faits avant le 3 septembre 2019^[2]. Nous n'avons pas pu confirmer que cette circulaire est toujours en vigueur en 2026 : demandez à votre banque.

Le vendeur en acceptera-t-il un, et avec quelle décote ?#

Les vendeurs semblent vouloir de l'argent frais. Walid Moussa, président du groupe de courtiers R.E.A.L, a déclaré à The Beiruter que les achats en 2025 se concentraient sur des expatriés libanais, quelques investisseurs locaux et des personnes disposant de liquidités. Libnanews affirme que les acheteurs en dollars frais peuvent toujours acheter, alors que ceux liés à d'anciens dépôts ne le peuvent pas^[7,8]. JSK Real Estate indique que les achats de 2025 ont été payés intégralement en espèces ou par virement bancaire, surtout en USD^[9,10].

Nous n'avons trouvé aucun chiffre actuel vérifiable sur la décote qu'un vendeur applique à un chèque. Certains articles de presse citent des chiffres, mais nous n'avons pu lire que des extraits : nous n'en publions donc aucun. Si un vendeur accepte un chèque, la décote relève d'une négociation privée entre vous et lui. Demandez à votre banque ce que le même compte verserait en espèces, pour avoir un point de comparaison. La question plus large est traitée dans payer en lollars ou en dollars frais et utiliser un dépôt bloqué pour acheter un bien.

Les formalités sont les mêmes, quel que soit le mode de paiement#

Vous achetez toujours par acte notarié. L'acte est ensuite inscrit au registre foncier (السجل العقاري), et la propriété ne passe qu'à cette inscription^[6]. Un chèque remis avant ne vous donne qu'une créance personnelle contre le vendeur, pas l'appartement^[6,11].

Les frais s'ajoutent au prix. Les droits d'enregistrement au registre foncier sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[12]. Pour un bien bâti, ils sont calculés sur la valeur locative × 30 lorsque cette estimation dépasse le prix déclaré^[13,14]. Le droit de timbre est de 0,4 %^[14,15], selon Kallas Law Firm et PwC (2026) ; faites-le confirmer par le notaire. Le taux de change utilisé pour convertir un prix en dollars pour le droit de timbre est contesté : Kallas Law Firm cite le taux de la veille selon la loi sur le droit de timbre, tandis que PwC cite une décision du ministère des Finances de 2023 imposant le taux Sayrafa. Demandez au notaire quel taux s'applique le jour de la signature, et lisez le prix inscrit dans l'acte avant d'accepter un prix « avec décote ».

Selon la loi 44/2015^[16], les courtiers doivent tenir des registres et respecter des obligations de vigilance, et les notaires appliquent les mêmes obligations lorsqu'ils traitent une vente. La loi ne liste pas les documents que l'acheteur doit présenter, et les pratiques varient. Demandez au notaire et à votre banque quelles preuves de l'origine des fonds ils exigeront.