Comment obtenir une preuve quand je paie le vendeur en espèces au Liban ?

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Pourquoi l'acte enregistré est votre vraie preuve#

Selon le cabinet Kallas Law Firm, la propriété passe par l'acte authentique signé devant un notaire (kateb adel, كاتب العدل) pour être inscrit au registre foncier. Une procuration ou un accord privé ne la transfère pas^[1]. Vous n'êtes propriétaire qu'une fois cet acte inscrit. Jusque-là, les espèces versées vous donnent une créance contre le vendeur, et rien sur le terrain lui-même^[1,2]. Cette situation est détaillée dans vous avez un contrat mais rien n'est enregistré.

Le moment compte aussi. Selon Kallas Law Firm, quand deux personnes font valoir des droits sur le même bien, le registre les classe selon la date d'inscription à son journal quotidien, et selon l'heure du dépôt pour les demandes faites le même jour. La date de signature de l'acte ne tranche pas^[3]. Le plus sûr est donc de remettre le solde au plus près de la signature de l'acte et de son dépôt.

Si vous versez un acompte au stade de la promesse de vente, la promesse peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet du bien. Vous gardez ainsi votre rang face à une vente ou une hypothèque ultérieure. Sans cela, la promesse ne peut pas être opposée aux tiers de bonne foi^[1,5].

Ce que nous n'avons pas trouvé sur les reçus en espèces#

Nous n'avons trouvé aucune source sur la rédaction d'un reçu en espèces, la nécessité de témoins, l'existence d'un séquestre, ni la façon de caler les espèces par rapport à l'enregistrement. Ne vous fiez pas à la parole d'un courtier ou du vendeur sur ces points. Demandez au notaire qui prépare l'acte, ou à un avocat que vous choisissez vous-même, avant toute remise d'argent.

Bien tenir ses preuves reste utile. Pour chaque paiement, obtenez un reçu signé du vendeur qui désigne le bien exactement comme sur le relevé du registre foncier (numéro de parcelle et circonscription foncière, et pour un appartement sa section), avec le montant, la devise et la date. C'est un conseil pratique, pas un formulaire prévu par la loi, et aucune source que nous avons lue ne dit quel poids a un tel reçu en cas de litige. Gardez une copie de la pièce d'identité du vendeur, vérifiez que le nom correspond au propriétaire figurant sur le relevé, et envoyez-vous des scans de tout.

L'acte indique aussi un prix. Pour un bien bâti, le registre foncier calcule ses frais sur l'estimation du service des finances : valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[6,7]. Les sources que nous avons lues ne confirment pas la base pour un terrain non bâti ; demandez au notaire si vous achetez une parcelle. Un écart entre les espèces payées et le prix de l'acte comporte son propre risque ; voir le prix inscrit dans l'acte.

Espèces et règles anti-blanchiment#

Selon la loi 44/2015^[4], les courtiers doivent tenir des registres et respecter des obligations de vigilance. Les notaires, avocats et experts-comptables agréés doivent appliquer ces obligations quand ils traitent une vente immobilière. La loi ne liste pas les documents que l'acheteur doit présenter, et la pratique varie selon le notaire et la banque. Attendez-vous à des questions sur l'origine des espèces ; voir la preuve de l'origine des fonds.

Utiliser un achat immobilier pour dissimuler l'origine de fonds illicites est du blanchiment au sens de cette loi, puni de 3 à 7 ans d'emprisonnement^[4] et d'une amende pouvant atteindre le double du montant. La Commission d'enquête spéciale peut faire porter au registre foncier une mention indiquant qu'un bien est en cours de vérification, et cette mention apparaîtrait sur le relevé foncier (إفادة عقارية)^[1,3].

Si vous apportez vous-même les espèces, la loi 42/2015 impose une déclaration écrite à la douane lorsque la somme est supérieure à 15 000 USD^[4] ou sa contre-valeur. L'absence de déclaration peut entraîner une amende douanière jusqu'à 10 millions LBP et d'éventuelles poursuites. Ce montant date de la loi de 2015 et a perdu l'essentiel de sa valeur depuis 2019. Le risque le plus lourd est que la douane retienne les espèces et en informe le procureur général près la Cour de cassation, qui décide sous deux jours de les garder ou de les restituer. Les détails sont dans combien d'espèces vous pouvez apporter au Liban. Assukna, une entreprise immobilière ayant un intérêt commercial, indique que la plupart des achats sont financés en dollars transférés par des bureaux de change, des coursiers ou des virements, et conseille de prévoir et de documenter la méthode avec un avocat^[8].