Acheter un appartement sur plan en paiement échelonné au Liban, est-ce sûr ?

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Ce que vous possédez pendant que vous payez#

Un achat au Liban va de l'extrait du registre foncier à l'inscription au registre foncier, en passant par une promesse de vente facultative et un acte notarié. La propriété ne passe qu'à cette dernière étape^[1]. Un accord privé ne transfère pas la propriété. Selon le cabinet Kallas Law Firm, seul l'acte signé devant un notaire (kateb adel, كاتب العدل) en vue de l'inscription au registre foncier produit cet effet.

Chaque versement fait avant l'inscription vous donne donc une créance contre le promoteur, pas un appartement^[1,2]. Si le promoteur s'arrête, vend à quelqu'un d'autre ou perd le terrain, c'est à vous de le poursuivre. Plus de détails sur cette situation dans acheter avec un contrat sans rien d'inscrit.

La promesse de vente et son inscription#

Selon Kallas Law Firm, une promesse de vente peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet de la propriété, c'est-à-dire la page du registre consacrée à cette parcelle. Cela conserve votre rang face à toute vente ou hypothèque ultérieure. Sans inscription, la promesse ne peut pas être opposée aux tiers de bonne foi^[1,3].

Le rang compte car, entre droits concurrents sur le même bien, la priorité suit la date d'entrée au journal quotidien du registre. Pour les demandes déposées le même jour, elle suit l'heure du dépôt, et la date de signature de l'acte ne tranche pas^[4]. Les inscriptions provisoires s'éteignent aussi. Selon la manière dont elles ont été faites, elles expirent après un mois, six mois, deux mois ou jusqu'à un an, d'après le résumé du même cabinet.

Nos sources n'expliquent pas comment inscrire une promesse pour un appartement qui n'a pas encore d'enregistrement propre, ni combien de temps une telle inscription tient pendant un chantier de plusieurs années. Posez d'abord ces deux questions à un avocat. Voir une promesse de vente suffit-elle pour un appartement pas encore construit.

Ce que dit l'extrait du registre sur le terrain#

L'extrait du registre foncier (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) indique le propriétaire, les charges, les hypothèques et les restrictions sur la parcelle^[1,4]. Pour un appartement sur plan, il s'agit du terrain sur lequel l'immeuble est bâti. Une hypothèque ou une saisie déjà inscrite sur ce terrain passe avant tout ce que vous déposerez ensuite^[4]. Si la Commission d'enquête spéciale a noté que le bien fait l'objet d'une vérification, cette mention apparaît aussi au registre^[7].

Procurez-vous l'extrait vous-même plutôt que de vous fier à une copie remise par le promoteur. Il vous faudra le numéro de la parcelle et sa circonscription foncière. Cette page ne dit pas quel bureau délivre l'extrait ni son coût ; comment vérifier un titre de propriété explique la procédure, et un avocat ou un notaire peut le demander pour vous. L'extrait est un document écrit : pour voir où se trouve réellement la parcelle sur le terrain, il faut un plan cadastral ou un relevé topographique ; demandez à votre avocat comment l'obtenir pour cette parcelle. Si le terrain est hypothéqué, lisez la banque du promoteur peut-elle saisir le terrain.

Si le projet s'arrête#

Nous n'avons trouvé aucune source confirmée sur les garanties bancaires, les comptes séquestres ou une procédure légale pour les acheteurs quand un promoteur cesse de construire. Nous ne pouvons pas vous dire ce que vous récupéreriez ni en combien de temps. Un avocat libanais pourra vous donner son avis après avoir lu votre contrat et l'extrait. Commencez par que faire si votre promoteur arrête de construire et, avant de verser un acompte, vérifiez le promoteur.

Un prêt ne sauvera pas un achat bloqué. À l'automne 2026, la presse rapporte que les banques commerciales n'accordent toujours pas de prêts immobiliers^[8,9]. La BDH ne paie le vendeur qu'une fois la propriété inscrite au nom de l'emprunteur et le nouveau titre de propriété entre les mains de la banque^[5,6].